Tribunal judiciaire, chambre 9, 19 juin 2026 — n° 26/00026

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Le 15 mars 2023, monsieur [F] a vendu à monsieur et madame [S] [Localité 3] [C] une propriété composée de trois logis, propriété située [Adresse 5] à [Localité 4]. La vente a été conclue par l’intermédiaire de l’agence immobilière la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST. Après leur entrée dans les lieux, monsieur et madame [W] ont constaté des désordres, notamment quant à un dysfonctionnement de la pompe à chaleur et à l’effondrement d’une poutre. Un étaiement provisoire a été mis en place et le sinistre a été déclaré. Ils ont également aperçu la présence de deux armoires électriques dans un cabanon vétuste et qu’un poulailler contenant de l’amiante avait été détruit antérieurement à l’achat, sans respecter les normes. Dans son rapport n°1, le cabinet SARETEC mandaté par l’assureur de monsieur et madame [G] [C], a conclu que : - La rupture de la poutre s’est produite au niveau de l’encastrement dans le mur de façade arrière. Un état de pourrissement avancé de la poutre jusqu’à son coeur a été relevé, ainsi qu’un état d’humidité à saturation ; - Le mur en pierres présente également une humidité à saturation ; - Le mur de façade est enterré sur une hauteur d’environ 4m. Un caniveau cimenté est présent le long de la façade pour canaliser les eaux. Des fissures sont observées le long de ce caniveau ; - L’origine du sinistre provient d’un pourrissement lent et progressif de l’encastrement de la poutre en bois massif dans le mur façonné humide. L’humidité présente a provoqué le développement de champignons lignivores ayant entraîné la décomposition du bois. Le 30 juillet 2025, la société LECRENAY a attesté avoir constaté il y a cinq ans un dysfonctionnement de la pompe à chaleur, en raison d’un manque d’eau. Dans son rapport du 10 octobre 2025, la cabinet SARETEC a relevé que : - La pompe à chaleur était en panne ou en défaut à la vente. Cette panne nécessite un diagnostic pour déterminer les réparations nécessaires pour une remise en service pérenne. Ces frais, selon ce qui était convenu dans le contrat de vente, sont à la charge des vendeurs ; - Les bas de mur sont très humides. Les doublages et les poutraisons sont endommagés par l’humidité permanente. Le mur côté extérieur enterré est drainé mais avec un drain agricole inadapté. Les aménagements et doublages ont été effectués devant des murs soumis à une humidité naturelle conséquente. Les assurés ont subi un effondrement. Le fossé bétonné est fissuré et infiltrant. Les éléments de structure des planchers qui se sont rompus sont la conséquence d’une humidification permanente et d’un pourrissement des encastrements du fait du défaut de conception de ces travaux modificatifs. Les encastrements du plancher de l’étage dans le mur amont sont sous le niveau de la terre extérieure et donc soumis à une humidification permanente à l’origine de la dégradation du bois. Les plinthes, les embellissements et les doublages sont marqués, au même titre que les dommages consécutifs d’un dégât des eaux. L’état des murs supports n’est pas visible, les murs étant cachés par les doublages et/ou habillages ; - La propriété est alimentée directement en bout de ligne au départ d’un poteau avec transformateur Enedis. Le câble est posé à même le sol jusqu’à un cabanon vétuste comprenant deux armoires électriques. Ces armoires alimentent et répartissent les lignes électriques jusqu’à la propriété ; - Selon l’acte de vente, les vendeurs devaient vider le bâtiment, ce qui n’a pas été fait ; - Les poulaillers en place sont d’une ancienne génération estimée nettement antérieure à l’année 1997, année de fin de commercialisation des matériaux fibro-ciment amiantés. Les morceaux au sol comportent de l’amiante et l’ancien poulailler a été déconstruit, sans déclaration ni traitement des déchets enterrés en partie sur le site. Pour l’expert, l’enjeu global de l’affaire est estimé à 200.000 € pour l’ensemble des désordres.

MOTIFS Sur la demande d’expertise : La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ». Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise. L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées. L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec. Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres et d’évaluer les éventuels préjudices subis. En effet, le juge des référés étant le juge de l’évidence et de l’incontestable, il ne lui appartient pas de vérifier la réalité des désordres et de déterminer leur origine. De plus, les clauses contractuelles stipulées dans l’acte de vente peuvent uniquement être discutées devant le juge du fond éventuellement saisi du litige, après un examen approfondi du dossier. Il en est de même de la détermination du caractère caché ou non des vices dénoncés par les acquéreurs et contestés par le vendeur, ce pouvoir n’appartenant pas au juge des référés. En l’espèce, monsieur et madame [G] [C] parviennent à démontrer le caractère plausible et crédible du litige, sur le fondement de la garantie des vices cachés, au regard du rapport amiable établi par le cabinet SARETEC, le 10 octobre 2025. Les désordres relevés dans son rapport suffisent ainsi à rapporter la preuve qu’une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec à l’encontre de monsieur [F], contrairement à ce qu’il soutient. En conséquence, la mesure d’expertise apparaît nécessaire et il y a lieu d’y faire droit selon la mission prévue dans le dispositif au contradictoire de l’ensemble des défendeurs. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte : Il résulte des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé. Une demande de communication de pièces peut entrer dans le cadre de cet article. En l’espèce, les demandeurs souhaitent obtenir la communication par la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST de son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle pour les années 2022 et 2025. La SARL s’oppose à cette demande sous astreinte, les pièces ayant été communiquées. En l’espèce, la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST a versé aux débats ses attestations d’assurance responsabilité civile professionnelle pour les années 2022 et 2025. En conséquence, la demande de communication de pièces est devenue sans objet. Sur les autres demandes : La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs. En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par monsieur et madame [G] [C] et la SARL IMMOBILIER FRANCE OUEST, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance. À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. Monsieur [F] sera donc débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort ; ORDONNE une expertise ; DÉSIGNE pour y procéder monsieur [B] [E], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 6] - [Adresse 7] ([Courriel 1]) avec mission de : - Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ; - Se rendre sur les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 4] ; - Prendre connaissance de tous documents utiles ; - Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ; - Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ; - Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres, allégués dans l’assignation et en préciser l’importance ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ; - Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ; - Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ; - Rechercher la cause des désordres ; - Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ; - Dire si les désordres sont ou non de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, ou s’ils en diminuent l’usage et, dans l’affirmative, dans quelles proportions ; - Dire si ces désordres existaient au jour du compromis de vente ; - Dire si ces désordres peuvent ou non être qualifiés de vices cachés en précisant s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ; - Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ; - Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ; - Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ; - Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ; - Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ; ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; DIT QUE : -l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ; -en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ; -l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situa…