Tribunal judiciaire, chambre 9, 19 juin 2026 — n° 25/00667

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Le 12 avril 2018, la commune de [Localité 2] a conclu avec la SARL FVT LELONG “un nouveau bail tenant compte des diverses modifications de la loi relatives aux baux commerciaux”. Le bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2018, pour un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3], comprenant une entrée, une salle de restaurant, une cuisine, une autre salle, douze chambres, une lingerie et des sanitaires, moyennant un loyer annuel de 25.056 € TTC. Le bail précisait que : - Le bien était classé en établissement recevant du public, catégorie 5. Le preneur déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour et en faire son affaire personnelle eu égard à l’exploitation qu’il entend faire des lieux ; - Le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures, à l’exception de la peinture des murs extérieurs, qui restera à la charge du bailleur. Aux termes des dispositions des 1° et 2° de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire : les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble ; - Le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité ; - Le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public ou d’accès des handicapés ; - Aucun état des lieux n’a été dressé entre les parties. La présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état n’est plus valable et le locataire ne pourra être tenu responsable du mauvais état des locaux. Le 12 février 2022, la société FVT LELONG a cédé son fonds de commerce à la SAS SONIFRAN. Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 21 juillet 2025, la SAS SONIFRAN a demandé à la mairie de [Localité 2] d’effectuer plusieurs travaux quant aux ballons d’eau chaude, au système d’adoucisseur d’eau ; au dossier [Localité 4] et à la réfection de la façade. Le 1er août 2025, la mairie lui a répondu que les travaux relevaient de la responsabilité de la SAS, en sa qualité de locataire des lieux. Le 15 septembre 2025, le conseil de la SAS a informé la mairie de [Localité 2] du caractère vétuste des ballons d’eau chaude et de la nécessité d’un adoucisseur d’eau. Il a précisé que les travaux étaient à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance et que l’accessibilité PMR avait été mise à la charge du bailleur. Le 31 octobre 2025, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que : - L’état général de la façade avant du bâtiment présente des signes visibles de détérioration. Les pierres de tuffeau comportent plusieurs fissures et des marques de décoloration.

MOTIFS Sur la demande d’expertise : La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ». Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise. L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées. L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec. En l’espèce, la SAS SONIFRAN verse aux débats des éléments suffisants à démontrer le caractère plausible et crédible d’un litige à l’encontre de son bailleur, au regard du constat de commissaire de justice du 31 octobre 2025. Une action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec à l’encontre de la commune de [Localité 2] pour solliciter des travaux à la charge de cette dernière. Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, d’examiner les diverses clauses stipulées dans le contrat de bail commercial du 12 avril 2018 et de déterminer, à ce stade de la procédure et sans examen au fond, les différentes obligations mises à la charge du preneur et du bailleur. Ce pouvoir n’appartient qu’au juge du fond éventuellement saisi du litige qui pourra examiner le contenu de chaque clause et leur articulation. Dès lors, la mesure d’expertise sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres allégués, en rechercher la cause et éventuellement d’évaluer les préjudices subis, puisque seul un expert judiciaire pourra déterminer si les désordres constatés procèdent d’une simple maintenance courante, d’une vétusté anormale, d’un vice préexistant, d’une qualité d’eau nécessitant un traitement spécifique, d’installations anciennes ou défaillantes, ou encore d’une combinaison de plusieurs de ces facteurs. En conséquence, la SAS SONIFRAN a donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande, selon la mission prévue dans le dispositif, sans limiter la mesure d’expertise aux seuls désordres de la façade. Sur les autres demandes : La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile. Les dépens resteront donc à la charge du demandeur. En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par la SAS SONIFRAN, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance. A ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La commune de [Localité 2] sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; ORDONNE une expertise ; DÉSIGNE pour y procéder monsieur [G] [N], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 5], demeurant [Adresse 4] [Localité 6] ([Courriel 1]) avec mission de : - Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ; - Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ; - Prendre connaissance de tous documents utiles ; - Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ; - Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ; - Visiter l’immeuble ; - Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ; - Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, allégués dans l’assignation ; - Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ; - Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu un défaut d’entretien, une vétusté anormale, un vice préexistant, des installations anciennes ou défaillantes, ou encore toute autre cause ; - Déterminer la part de responsabilité imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées ; - Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ; - Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ; - Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ; - Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ; - Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ; - Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ; ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; DIT QUE : -l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ; -en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ; -l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ; -l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ; -l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du co…