Tribunal judiciaire, ppep civil, 15 juin 2026 — n° 22/02693

EXPOSE DU LITIGE Selon contrat du 15 décembre 2016, la SCI [R] 1 a donné à bail à Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7], pour un loyer de 670 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 130 euros. Le 15 février 2022, la SCI [R] 1 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale d'un montant de 4629,10 euros, au titre des loyers et des charges échus et impayés au 14 février 2022. Par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, la SCI [R] 1 a assigné Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I], devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse. Suivant l'état des lieux de sortie en date du 7 mai 2024, les locataires ont quitté le bien. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue le 17 mars 2026. A l'audience, la SCI [R] 1, présente et représentée par son conseil, a repris le bénéfice de ses conclusions transmises le 11 février 2025. Au visa de l'article 24 loi n°89-62 du 6 juillet 1989 et de l'article 1231-6 du code civil, elle demande au tribunal de : o Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] solidairement à lui verser, à titre d'arriérés de loyers et de charges la somme de 7 755,21 augmentée des intérêts légaux à compter du 16 avril 2022. o Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] solidairement à lui verser, au titre des réparations locatives la somme de 4070,10 euros augmentée des intérêts légaux à compter du 7 mai 2024 ; o Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] solidairement à lui verser une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en applications de l'article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; o Débouter Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] de l'ensemble de leurs demandes. o Condamner Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer s'élevant à la somme de 175,01 euros ainsi qu'à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code civil ; o Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. A titre liminaire, la SCI [R] 1 produit au débat un extrait de Kbis dans lequel apparaît le nom du gérant de la SCI. Elle rappelle que le législateur n'a pas entendu subordonner l'action en justice d'une société à la production de ses statuts. Par conséquent, elle considère que son action est recevable. Sur le fond, la SCI [R] 1 fait observer que Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] ont quitté le logement le 7 mai 2024 de sorte qu'il n'y a désormais plus lieu de se prononcer sur la demande de résiliation du contrat de bail. Cependant, elle précise que les locataires demeurent redevables de nombreuses sommes au titre de leur occupation et soutient que l'arriéré de loyers et de charges s'élève à la somme de 7755,21 euros. Si les défendeurs entendent soulever la prescription de l'action s'agissant des loyers échus antérieurement au 17 novembre 2019, la SCI [R] 1 soutient que les décomptes produits ne sont entachés d'aucune irrégularité, étant précisé que ceux-ci comprennent d'une part, les différents versements directs qui ont été effectués par les défendeurs, et d'autre part, les aides personnalisées au logement. Ce faisant, elle indique avoir commis une erreur matérielle d'un montant de 30 euros pour le mois d'août 2022 et précise que cette erreur de calcul ne saurait remettre en cause les impayés de loyers et de charges.

MOTIVATION Sur la recevabilité de l'action L'article 122 du code de procédure civile dispose que "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ". Aux termes de l'article 1848 du code civil, le gérant d'une société civile représente la société à l'égard des tiers et dispose des pouvoirs les plus étendus pour agir en son nom dans la limite de l'objet social. Il tient cette qualité directement de la loi, sans qu'un pouvoir spécial soit nécessaire pour ester en justice. En l'espèce, la SCI [R] 1 verse aux débats son extrait de Kbis délivré par le greffe du tribunal judiciaire de Strasbourg, lequel mentionne que Monsieur [H] [R] est gérant associé indéfiniment responsable de la société depuis son immatriculation. Ce document suffit à établir la qualité à agir de la société ainsi que celle de son représentant légal. Au surplus, il convient de rappeler qu'aucune disposition légale n'impose la production des statuts de la société ni la délivrance d'un pouvoir spécial pour ester en justice et ce d'autant plus lorsqu'il s'agit d'une action exercée à l'encontre de locataires défaillants. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée et l'action déclarée recevable. Sur la prescription de l'action en paiement des loyers et charges impayés L'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. L'article 2241 du code civil dispose que la demande en justice interrompt ce délai. En l'espèce, Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] soutiennent que les loyers et charges impayés nés antérieurement à la date du 17 novembre 2019 sont prescrits, l'assignation ayant été délivrée le 17 novembre 2022. S'il est permis de relever que les parties ne contestent pas la prescription de ces créances, force est cependant de constater que celles-ci ne s'accordent pas sur leur quantum. En effet, la SCI [R] 1 soutient que le montant correspondant à la période relevant de la prescription s'élève à la somme de 374 euros, tandis que les défendeurs considèrent que le montant s'élève à la somme de 1 785 euros. A l'appui de leurs écritures, Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] produisent les attestations de versement de la caisse d'allocations familiales datées du mois d'octobre 2016 au mois de novembre 2019, dont il ressort que le montant des allocations personnalisées au logement est compris entre 427 euros et 514 euros. La SCI [R] 1 verse également aux débats ses relevés bancaires datés du 27 novembre 2017 au 15 décembre 2022. Il ressort de l'analyse attentive des documents produits que la date figurant sur l'attestation de la caisse d'allocations familiales précède d'un mois l'encaissement effectif des sommes versées au bailleur. Ainsi, si l'attestation de la caisse d'allocations familiales émise au mois de juillet 2018 indique que Monsieur [K] [I] a perçu la somme de 1 297,04 euros, dont 527 euros au titre de l'aide personnalisé au logement, il convient de préciser que ce montant n'a été crédité sur le compte de la SCI [R] 1 qu'au mois d'août 2018. Ainsi et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le décalage d'un mois correspond à la date effective des virements effectués par la caisse d'allocations familiales au profit du bailleur. Les défendeurs ne versent aux débats aucun décompte alternatif ni aucune pièce comptable à l'appui de leur évaluation du montant. Dès lors, le montant des créances prescrites s'élève à la somme de 374 euros conformément au décompte de la SCI [R] 1. Il convient en conséquence d'imputer ce montant sur le montant total des arriérés de loyers et charges. Sur l'arriéré de loyers et de charges Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. L'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SCI [R] 1 réclame la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 7 755,21 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 mai 2024. Il convient de souligner que la SCI [R] 1 produit les décomptes des loyers impayés. Il y a également lieu de souligner que les décomptes des charges récupérables pour les années 2017 à 2023 ont été produits, de sorte que ce moyen soulevé par les défendeurs n'est désormais plus contesté. Il est constant que la SCI [R] 1 reconnaît avoir commis une erreur matérielle d'un montant de 30 euros pour le mois d'août 2022. Il sera tenu compte de cette erreur dans le calcul de la condamnation. Ainsi, le montant de la créance exigible au titre des arriérés de loyers et charges s'élève à la somme de 7351,21 euros, déduction faite de la somme prescrite et de l'erreur matérielle de 30 euros. Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer à la SCI [R] 1 la somme de 7 351,21 euros, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 4 629,10 euros à compter du 16 avril 2022, date d'expiration du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 10 février 2025, date des dernières conclusions de la demanderesse. Sur les réparations locatives L'article 1731 du code civil dispose qu'à défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état et doit les rendre tels. L'article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le bailleur ne peut toutefois exiger la remise en état que dans la limite de ce qui excède l'usure normale résultant d'une occupation paisible. En l'espèce, l'état des lieux de sortie contradictoire signé le 7 mai 2024 fait apparaître que les murs et les plafonds de l'ensemble des pièces du logement nécessitent un rafraîchissement. A l'appui de ses écritures, la SCI [R] 1 verse aux débats la facture de l'entreprise NEMER Hicham, en date du 15 mai 2024, d'un montant de 3 849 euros au titre des travaux de remise en peinture. Il convient de préciser que la durée d'occupation s'élève à sept ans et cinq mois depuis le mois de décembre 2016. Il y a donc lieu de tenir compte de la vétusté du bien dans le calcul de la somme mise à la charge des défendeurs. En l'absence de grille de vétusté contractuelle versée aux débats, un abattement de 75% sera appliqué eu égard à la durée d'occupation, ramenant ainsi le montant exigible à la somme de 962,25 euros. Par conséquent, Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] condamnés solidairement au paiement de la somme de 962,25 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024. Sur la demande en remboursement de la réparation du portail L'article 1240 du code civil dispose que "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient au demandeur d'établir la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux ". En l'espèce, la SCI [R] 1 sollicite la condamnation des époux [I] à la somme de 221,10 euros au titre des frais de réparation du portail.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI [R] 1 ; DÉCLARE l'action de la SCI [R] 1 recevable ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur la résiliation du bail et l'expulsion, les défendeurs ayant quitté volontairement les lieux le 7 mai 2024 ; DIT que les créances de la SCI [R] 1 antérieures au 17 novembre 2019 sont prescrites à hauteur de 374 euros ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] à payer à la SCI [R] 1 la somme de 7 351,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 629,10 euros à compter du 16 avril 2022 et sur le surplus à compter du 10 février 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] à payer à la SCI [R] 1 la somme de 962,25 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ; DEBOUTE la SCI [R] 1 de sa demande en paiementau titre de la réparation du portail coulissant ; DEBOUTE la SCI [R] 1 de sa demande en dommages et intérêts au titre des troubles de voisinage ; DEBOUTE Monsieur [K] et Madame [V] [I] de leur de délivrance de quittances de loyer; DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre du SMS litigieux ; CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] à payer à la SCI [R] 1 la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes; CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [I] et Madame [V] [I] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer du 15 février 2022; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 15 juin 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,