Tribunal judiciaire, ppep civil, 15 juin 2026 — n° 25/02307

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 août 2023, la société 3F GRAND EST a loué à Monsieur [R] [Z], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 427,93 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, la société 3F GRAND EST a fait assigner Monsieur [R] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir, notamment, prononcer la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement. L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 28 avril 2026. A cette audience, la société 3F GRAND EST, régulièrement représentée, a repris les termes de ses conclusions d’assignation, dans lesquelles elle demande à la juridiction, au visa de l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 30 août 2023 consenti à Monsieur [R] [Z] pour les locaux sis [Adresse 8] est acquise ; Constater la résiliation du bail à compter du 14 juillet 2025 et en tout état de cause, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [Z], Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, Dire qu’en tant que de besoin, elle pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier, Condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer, à compter du 14 juillet 2025, ou à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, Condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 2 327,71 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 août 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 sur la somme de 4 937,30 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, Condamner Monsieur [R] [Z] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 14 mai 2025 pour un montant de 180,99 euros ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable du jugement par la partie débitrice, Condamner Monsieur [R] [Z] au paiement de la somme de 850 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de ses prétentions, la société 3F GRAND EST expose que Monsieur [R] [Z] ne s’est pas régulièrement acquitté du paiement des loyers dus en vertu du bail les liant, de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme principale de 4 937,30 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 7 mai 2025, resté sans effet. Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à personne, Monsieur [R] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L’affaire a été mis en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée à l'organisme payeur des aides au logement. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncé au Préfecture du Haut-Rhin le 21 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 avril 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Sur les demandes principales Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule à l’article 9 « résiliation de plein droit du présent contrat de location » qu’à défaut de paiement, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer visant cette clause a été délivré en date du 14 mai 2025, pour la somme principale de 4 937,30 euros selon décompte arrêté à la date du 07 mai 2025. Ce commandement est régulier en la forme en ce qu'il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l'article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquise à la société 3F GRAND EST, Monsieur [R] [Z] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper le bien litigieux. Il convient donc d'une part, d'ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [Z] de leur bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-3 et suivant du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. D'autre part, une indemnité d'occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité. Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et d'autre part, de dire qu'elle évoluera dans les conditions du bail résilié, et ce à compter du 15 juillet 2025 et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux, et sera majorée des charges locatives dûment justifiées. Il n’apparait en revanche par nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [R] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée. Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société 3F GRAND EST produit dans le cadre de ses conclusions un décompte actualisé arrêté à la date du 7 août 2025, prenant en compte les versements effectués par Monsieur [R] [Z], et chiffrant l’arriéré à la somme de 2 327,71 euros. Monsieur [R] [Z], qui n’a pas comparu à l’audience, ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte. Monsieur [R] [Z] sera par conséquent condamné à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 2 327,71 euros au titre des loyers et charges impayés conformément au décompte arrêté à la date du 7 août 2025. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 20 août 2025 Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [R] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer (180,99 euros).

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de la société 3F GRAND EST recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2023 entre la société 3F GRAND EST d’une part et Monsieur [R] [Z] d’autre part, concernant le logement n°A982L-1104 situé au [Adresse 8] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 juillet 2025 et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à cette date ; ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [R] [Z] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion à et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-3 et suivant du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ; CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à la société 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 juillet 2025, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées et assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à la société 3F GRAND EST la somme de 2 327,71 euros au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 7 août 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 août 2025; DEBOUTE la société 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Monsieur [R] [Z], aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer à hauteur de 180,99 euros; CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 15 juin 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,