Tribunal judiciaire, référés-jcp, 15 juin 2026 — n° 26/00106

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [T] [L] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 550,58 euros, et 87,56 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [T] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2755,02 euros en principal, au titre des loyers et charges. Par notification électronique du 20 août 2025 la SA ERILIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, la SA ERILIA a fait assigner Madame [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [T] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [T] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4212,05 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,d’ordonner l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Haute-Corse le 1er décembre 2025. À l'audience du 18 mai 2025, la SA ERILIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8632,26 euros arrêtée au 13 mai 2026. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. La SA ERILIA précise que le paiement du loyer courant a été repris. Madame [T] [L], représentée, ne conteste pas le montant de la dette. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers. L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le , soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs , la SA ERILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA ERILIA aux fins de constat de résiliation du bail / de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. 2/6 Sur la demande en paiement : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mai 2022, du commandement de payer délivré le 22 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2026 que la SA ERILIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [L] à payer à la SA ERILIA la somme provisionnelle de 8632,26 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 août 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mai 2022 à compter du 22 octobre 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. 3/6 Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [T] [L], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Madame [T] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la SA ERILIA n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [T] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [T] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [T] [L] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2025, Madame [T] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [L] à son paiement à compter de 22 octobre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [T] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNONS Madame [T] [L] à payer à la SA ERILIA une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNONS Madame [T] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 août 2025, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ; 5/6 REJETONS la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS la SA ERILIA de ses autres demandes et prétentions, RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE 6/6