Tribunal judiciaire, ch5 - jcp, 18 juin 2026 — n° 26/00114

EXPOSÉ DU LITIGE M. [I] [S] a donné en location à M. [X] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3], selon bail verbal ayant pris effet le 11 novembre 2012, pour un loyer mensuel initial hors chargeS de 540 euros. Des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [S] a fait signifier par commissaire de justice une sommation de payer le 10 octobre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 14 janvier 2026 délivré en étude pour : - faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail, - être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - obtenir la condamnation de M. [X] [W] au paiement : * de la somme de 4270 euros arrêtée au 17 décembre 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, * d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, * de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * des dépens en ce compris le coût du commandement. Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 16 mars 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. À l’audience du 23 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [I] [S] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 4582 euros au 23 avril 2026. Il a indiqué percevoir les aides aux logement directement depuis le mois de novembre 2025. Par ailleurs, il a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement et vouloir récupérer son appartement. M. [X] [W] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, proposant de verser 60 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, souhaitant pouvoir rester dans les lieux. En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [X] [W]. L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. EXPOSÉ DES MOTIFS Sur la recevabilité de la demande L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée. L'action est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, les parties s'accordent sur l'existence d'un bail verbal. Ce contrat, non écrit, ne contient par définition aucune clause résolutoire. En conséquence, M. [I] [S] sera débouté de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire. Sur le prononcé de la résiliation du bail d'habitation L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave. En l'espèce, le décompte produit aux débats montre qu'à compter du mois d'août 2022 M. [X] [W], hormis quelques échéances, n'a opéré que des paiements partiels ou n'a pas honorés le paiement des loyers courants. Par ailleurs, depuis l'échéance de juillet 2025, il n'a plus opéré aucun paiement. Ce décompte démontre que M. [X] [W] reste devoir à M. [I] [S], après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4582 euros au titre des loyers et charges arrétés au 23 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse. Il est ainsi établi que M. [X] [W] a régulièrement manqué à son obligation de paiement des loyers depuis plusieurs années, et qu'il fait plus aucun paiement depuis de nombreux mois. Ce manquement à l'obligation principale qui incombe au locataire en vertu du contrat de bail constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. L'article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts". De son côté, l'article 1343-5 du même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues". En l'espèce, M. [X] [W] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 60 euros mensuels en plus de l'échéance courante. Toutefois, l'attestation de la CAF qu'il verse aux débats montre qu'il ne perçoit que l'allocation adulte handicapé et une majoration pour vie autonome pour un total de 1138,09 euros, l'allocation logement étant versée directement au bailleur. Or, avec ces seuls revenus, il n'est déjà pas en capacité de régler le loyer résiduel devant rester à sa charge. En outre, compte tenu du montant actuel de l'arriéré locatif, la proposition de règlement s'avère très largement insuffisante pour permettre d'apurer la dette dans le délai maximum de 24 mois. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de rejeter les demande de délais de paiement et de suspension des effets de la résiliation du bail. Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les demandes de condamnation au paiement M. [I] [S] produit un décompte démontrant que M. [X] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4582 euros au 23 avril 2026. M. [X] [W] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. M.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, - Déboute M. [I] [S] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, - Prononce la résiliation, à compter du 1er mai 2026, du contrat de bail verbal ayant pris effet le 11 novembre 2012 entre M. [I] [S] et M. [X] [W], - Ordonne en conséquence à M. [X] [W] de libérer le logement situé [Adresse 3], à [Localité 3] et de restituer les clés, - Dit qu’à défaut pour M. [X] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [I] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, - Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamne M. [X] [W] à verser à M. [I] [S] une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, - Condamne M. [X] [W] à payer à M. [I] [S] la somme de 4582 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 avril 2026 (échéance d'avril 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - Condamne M. [X] [W] à verser à M. [I] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. [X] [W] aux dépens, - Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, - Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme. La greffière, La juge des contentieux de la protection,