Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 25/02668

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 01 juin 2017, la société d’H.L.M. LA RENAISSANCE IMMOBILIERE a donné à bail à Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°005699) à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 350,60 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT venant aux droits de la société d’H.L.M. LA RENAISSANCE IMMOBILIERE a fait assigner Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal préalablement à l’audience. L'affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 31 mars 2026 pour permettre à Madame [V] [K] de se reloger. A l’audience, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 1.327,06 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à l’encontre de Madame [V] [K] selon le plan d’apurement prévoyant le paiement de la somme de 60 euros en sus de son loyer. Toutefois, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à l’encontre de Monsieur [X] [A]. Madame [V] [K] comparait en personne à l’audience. Lors de celle-ci, elle reconnait respecter le plan d’apurement consistant à verser la somme de 60 euros en sus de son loyer. Elle précise, en outre, que Monsieur [A] va prochainement quitter le logement. Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [X] [A] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, la partie défenderesse n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile. En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société d’H.L.M. NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l’espèce, le bail conclu le 01 juin 2017 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.316,09 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2025.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société d’H.L.M. NOV’HABITAT produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 24 mars 2026 démontrant que Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] restent à lui devoir la somme de 1.327,06 euros après déduction faite des frais de procédure. Monsieur [X] [D], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [V] [K] reconnait le principe et le montant de la dette. Il ressort des débats et des éléments de procédure que plusieurs versements ont été effectués notamment le 10 décembre 2025 d’une somme de 533,95 euros, le 07 janvier, 09 février et 09 mars 2026 d’une somme de 500 euros, alors que le loyer s’élève à 407,25 euros. Ainsi, les locataires démontrent avoir la capacité de régler leur dette locative et d’avoir repris le paiement intégral de leur loyer au jour de l’audience conformément aux dispositions susmentionnées. En outre, un plan d’apurement a été consenti selon lequel la somme de 60 euros devait être versée en sus du loyer. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.327,06 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société d’H.L.M. NOV’HABITAT. L’expulsion de Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] seraient solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat. Ils seront condamnés in solidum à payer à LA SOCIÉTÉ D’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la société d’H.L.M. NOV’HABITAT ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 juin 2017 entre la société d’H.L.M. NOV’HABITAT venant aux droits de la société d’H.L.M. LA RENAISSANCE IMMOBILIERE et Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] (logement n°005699) à [Localité 4], sont en principe réunies à la date du 07 mars 2025 ; CONDAMNE solidairement Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 1.327,06 euros (mille trois cent vingt-sept euros et six centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 24 mars 2026, échéance de mars incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 60 euros et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la société d’H.L.M. NOV’HABITAT de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE in solidum Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la Préfecture ; CONDAMNE in solidum Madame [V] [K] et Monsieur [X] [A] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,