Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 25/02764

RAPPEL DES FAITS Selon contrat du 15 février 2024, la S.A. ICF HABITAT NORD EST a donné à bail à M. [F] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°808271) à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 482,80 euros, outre 62,17 euros de provisions mensuelles sur charges. Le 31 juillet 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a déclaré M. [G] recevable à la procédure de surendettement. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société ICF HABITAT NORD EST a fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la S.A. ICF HABITAT NORD EST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 6 085,13 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. M. [G] comparant en personne indique ne pas avoir payé le loyer courant malgré la procédure de surendettement. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire souhaitant se maintenir dans le logement objet de la présente procédure. Il propose de verser à compter d’avril 2026 la somme de 100 euros en sus de son loyer. Aucun diagnostic social et financier le concernant n'a été reçu au Greffe avant l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. M. [G] a été autorisé à transmettre le justificatif du paiement du loyer du mois de mars 2026 avant le 10 avril 2026. Selon courrier électronique du 5 avril 2026, M. [G] a transmis au greffe la preuve d’un virement de 730,49 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION Il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. La société demanderesse justifie en outre avoir averti la caisse d’allocation familiale de la situation d’impayés de loyer selon courrier reçu par l’organisme payeur le 1er juillet 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La société ICF NORD EST sera par conséquent déclarée recevable en ses demandes. Sur le bienfondé de l’action Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus après le 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2025 pour la somme en principal de 1 488,60 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à cette date. Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La S.A. ICF HABITAT NORD EST produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 28 février 2026, échéance de février incluse démontrant que M. [G] reste à lui devoir la somme de 6.085,13 euros après déduction faite des frais de procédure. M. [G] apporte la preuve d’avoir effectué un virement équivalent au montant du loyer du mois de mars augmenté de 100 euros. Il convient dès lors de retirer la somme de 100 euros. La dette locative s’élève donc à 5 985,13 euros. M. [G] reconnaît le montant de la dette. Il sera condamné au paiement de la somme de 5 985,13 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement. Il ressort du décompte produit par la société demanderesse que dès son entrée dans les lieux intervenue en mars 2024, il s’est montré irrégulier dans le paiement des loyers. Ainsi seule huit échéances outre un virement de 2 000 euros correspondant à environ quatre échéances ont été payées. Il apparaît également qu’il a déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable le 31 juillet 2025, que malgré l’obligation qui lui ai faite de reprendre le paiement de ses charges courantes, loyer inclus, il ne l’a pas respectée. Le décompte met ainsi en évidence que depuis lors, seules deux échéances ont été payées. Cette méconnaissance est d’autant plus manifeste que la situation financière décrite par la commission met en évidence que le montant du loyer a bien été pris en considération dans les charges de M. [G] et qu’il dispose d’une capacité de remboursement d’un montant de 143 euros. Il résulte de ce qu’il précède que même bénéficiaire d’une procédure de surendettement, M. [G] n’a pas démontré être en mesure de reprendre le paiement de ces loyers. Il n’apparait donc pas en situation de régler sa dette et sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sera rejetée. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, M. [G] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 26 juin 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur lequel est privé de la jouissance de son bien. Il convient par conséquent de condamner M. [G] à payer à la société bailleresse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [G], partie succombante, sera condamné aux dépens. Il sera condamné à payer à la S.A. ICF HABITAT NORD EST la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire de S.A. ICF HABITAT NORD EST à l’encontre de M. [F] [G] CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2024 entre S.A. ICF HABITAT NORD EST et M. [F] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°808271) à [Localité 3] sont réunies à la date du 26 juin 2025 ; CONDAMNE M. [F] [G] à payer à S.A. ICF HABITAT NORD EST la somme de 5.985,13 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 28 février 2026, échéance de février incluse avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE M. [F] [G] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [F] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [F] [G] à payer à S.A. ICF HABITAT NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [F] [G] aux dépens ; CONDAMNE M. [F] [G] à payer à S.A. ICF HABITAT NORD EST la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE