Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 25/02954

RAPPEL DES FAITS Selon contrat du 5 août 2022, la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat a donné à bail à Mme [I] [M] et M. [L] [M] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] (logement n°0137) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 384,48 euros hors charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société bailleresse a fait assigner Mme et M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 décembre 2025 durant laquelle la demanderesse faisait valoir que le règlement du loyer avait été repris par les locataires qui versaient la somme de 30 euros en plus, malgré une irrégularité dans les versements. Par une décision du 17 février 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a ordonné la réouverture des débats, les défendeurs ayant justifiés de leur absence pour motif médical. L’affaire a été retenue à l’audience du 31 mars 2026. A l’audience, la société Nov’Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette s’élève désormais à 4 643,73 euros et que M. et Mme [M] s’acquittent de la somme de 30 euros en sus des loyers et charges courants. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Mme et M. [M] comparaissent en personne à l’audience. Ils reconnaissent la dette dans son principe et son montant. Ils proposent de payer 50 à 100 euros en sus du loyer et charges courants. Aucun diagnostic social et financier concernant Mme et M. [M] n'a été reçu au greffe avant l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 08 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 125,61 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société Nov’Habitat produit un décompte des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 24 mars 2026 démontrant que Mme [I] [M] et M. [L] [M] restent à lui devoir la somme de 4.643,73 euros après déduction faite des frais de procédure. Il ressort du décompte que les défendeurs ont effectués plusieurs versements notamment le 22 janvier 2026 d’une somme de 1.100 euros, ou encore, le 24 mars d’une somme de 530 euros, outre la somme de 30 euros qui est prélevée mensuellement depuis le 10 février 2025. Il s’ensuit que les locataires démontrent être en capacité de régler leur dette locative et avoir repris le paiement intégral de leur loyer au jour de l’audience, conformément aux dispositions susmentionnées. Mme [I] [M] et M. [L] [M] reconnaissent le montant de la dette. Par ailleurs, la société Nov’Habitat ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.643,73 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.284,76 euros à compter de 7 octobre 2025 à compter du présent jugement pour le surplus et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par La société Nov’Habitat sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Nov’Habitat. L’expulsion de Mme [I] [M] et M. [L] [M] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, Mme [I] [M] et M. [L] [M] seraient tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [M] et M. [L] [M], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [I] [M] et M. [L] [M] seront condamnés in solidum à payer à la société Nov’Habitat somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2022 entre la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat et Mme [I] [M] et M. [L] [M] concernant le bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2] (logement n°0137) à [Localité 2], sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ; CONDAMNE solidairement Mme [I] [M] et M. [L] [M] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 4 643,73 euros représentant les loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés au 24 mars 2026 de mars incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 284,76 euros à compter de l’assignation (07 octobre 2025) et à compter du jugement pour le surplus ; AUTORISE Mme [I] [M] et M. [L] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 128 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [I] [M] et M. [L] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Mme [I] [M] et M. [L] [M] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE in solidum Mme [I] [M] et M. [L] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la Préfecture ; CONDAMNE in solidum Mme [I] [M] et M. [L] [M] à payer à la société d’H.L.M.