Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00310

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 15 avril 2024, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [P] [Y] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] (bâtiment [Adresse 5]) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 278,53 euros, outre 45,91 euros de provision mensuelle sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 3.415,64 euros. Elle fait valoir que l’impayé de loyer a débuté en avril 2025. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement en raison de l’absence de règlement réguliers des loyers courants. Mme [P] [Y] comparait en personne à l’audience. Elle reconnait le principe et le montant de la dette. Elle précise qu’elle travaille depuis novembre 2025 à temps partiel, cette dernière étant étudiante. Elle sollicite des délais de paiement. Aucun diagnostic social et financier la concernant n'a pu être établi, cette dernière ne s’étant ni présentée ni excusée aux convocations. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Une note en délibéré lui a été autorisé ce afin d’apporter la preuve du paiement du loyer courant.

MOTIVATION DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.  Le bail conclu le 15 avril 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 septembre 2025, pour la somme en principal de 1.299,94 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 octobre 2025. En conséquence, Madame [P] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Si l’article 26 V et VII de la loi du 6 juillet accorde au juge la possibilité d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire le tribunal relève que Mme [Y] n’apporte pas la preuve du paiement du loyer courant alors qu’une note en délibéré lui a expressément été autorisée. Il y a lieu de la débouter de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, Madame [P] [Y] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 15 octobre 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA laquelle est privée de la jouissance du bien. Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [Y] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la dette locative Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 3.415,64 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 20 mars 2026. L’analyse de ce décompte permet d’établir que la locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée laquelle comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 15 octobre 2025, date de la résiliation du bail. La dette locative représente donc la somme totale de 3.415,64 euros. Madame [P] [Y] sera donc condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3.415,64 euros avec les intérêts au taux légal à compter de 21 janvier 2026 sur la somme de 1.646,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur la demande relative aux dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire. En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [Y], partie succombante, sera condamnée aux dépens. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [P] [Y] sera condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2024 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [P] [Y] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] (bâtiment B, porte 01 204D) à [Localité 3], sont réunies à la date du 15 octobre 2025 ; DEBOUTE Madame [P] [Y] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; ORDONNE en conséquence à Madame [P] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la .S.A. PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée ; DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3.415,64 euros (trois mille quatre cent quinze euros et soixante-quatre centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 mars 2026 échéance de février 2026 incluse avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.646,16 euros à compter de l’assignation (21 janvier 2026) et à compter du jugement pour le surplus ; CONDAMNE Madame [P] [Y] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [P] [Y] aux dépens ; CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à LA S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,