Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00311

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 16 janvier 2023, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [Y] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 586,57 euros, outre 97,03 euros de provision mensuelle sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 3.367,22 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude Madame [Y] [G] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce. Aucun diagnostic social et financier la concernant n'a été reçu au Greffe avant l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel. A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 23 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 1.824,21 euros.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2024.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La S.A. PLURIAL NOVILIA produit un décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés actualisé arrêté au 30 mars 2026 démontrant que Madame [Y] [G] reste à lui devoir la somme de 3.367,22 euros après déduction faite des frais de procédure. Madame [Y] [G], absente, n’apporte par définition aucun élément contestant le principe et le montant de la dette. Il convient toutefois de retirer les sommes demandées au titre des réparations locatives qui ne font pas partie, à proprement parler, de la dette locative, soit la somme de 66,84 euros due en décembre 2024 et la somme de 106,39 euros due en octobre 2025. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 3.193,99 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.885,09 euros à compter de 22 janvier 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus. Il y a, en outre, lieu d’accorder des délais de paiement car Madame [Y] [G] s’est acquittée du paiement de la somme de 851,41 euros en mars 2026, laquelle représente une somme supérieure à celle due au titre du montant du loyer. Dès lors, la locataire se trouve en capacité de régler le montant de la dette et a repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience, conformément aux dispositions susmentionnées. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la S.A. PLURIAL NOVILIA sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A. PLURIAL NOVILIA. L’expulsion de Madame [Y] [G] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Madame [Y] [G] serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande relative aux dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire. En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [G], partie succombante, sera condamnée aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [Y] [G] sera condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2023 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [Y] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ; CONDAMNE Madame [Y] [G] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 3.193,99 euros (trois mille cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 mars 2026 échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.885,09 euros à compter de l’assignation (22 janvier 2026) et à compter du jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [Y] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 88 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [Y] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [Y] [G] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [Y] [G] aux dépens ; CONDAMNE Madame [Y] [G] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,