Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00409

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 02 janvier 2024, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement n°3642) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 317,21 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 13 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 6.369,16 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [U] comparait en personne à l’audience. Lors de celle-ci, il précise qu’il ne vit plus dans le logement objet de la présente procédure depuis 2024. Il indique être à la recherche d’emploi. Aucun diagnostic social et financier le concernant n'a pu être établi, ce dernier ne s’étant ni présenté ni excusé aux convocations. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société d’H.L.M. NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le bail conclu le 02 janvier 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause mais laissant au locataire un délai de deux mois a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 2.859,92 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2025. En conséquence, Monsieur [S] [U] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, Monsieur [S] [U] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 23 juillet 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT laquelle est privée de la jouissance du bien. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [U] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la dette locative Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 6.369,16 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 25 mars 2026. L’analyse de ce décompte permet d’établir que le locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée laquelle comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 23 juillet 2025, date de la résiliation du bail. Il convient néanmoins de retirer la somme de 25 euros qui apparait sur le décompte, intitulée « pénalité non réponse SLS » laquelle ne peut s’analyser comme faisant partie de la dette locative. La dette locative représente donc la somme totale de 6.344,16 euros. Monsieur [S] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [S] [U] sera donc condamné à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 6.344,16 euros avec les intérêts au taux légal à compter de 13 janvier 2026 sur la somme de 3.976,27 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [U], partie succombante, sera condamné aux dépens. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [U] sera condamné à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la société d’H.L.M. NOV’HABITAT ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 janvier 2024 entre la société d’H.L.M. NOV’HABITAT et Monsieur [S] [U] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (logement n°3642) à [Localité 3], sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsé ; DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 6.344,16 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 25 mars 2026 échéance incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.976,27 euros à compter de l’assignation (13 janvier 2026) et à compter du jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [S] [U] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière La Présidente