Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00410

RAPPEL DES FAITS Selon contrat du 12 janvier 2015, la société d’habitations à loyer modéré [Localité 4] Habitat a donné à bail à Mme [R] [D] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] (logement 0283) à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 270,63 euros hors charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat venant aux droits de la société [Localité 6] a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la société Nov’Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 2.419 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement, compte tenu du défaut d’exécution du plan d’apurement accordé en août 2025. Mme [R] [D] comparait en personne à l’audience. Elle fait valoir qu’elle ne travaille pas, a deux enfants à charge et ne perçoit que des allocations familiales à hauteur de 1 300 euros par mois. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de payer la somme de 50 euros en sus de son loyer. S’agissant du plan d’apurement, elle déclare ne pas avoir complètement honoré celui-ci. La défenderesse précise, en outre, avoir réglé le loyer du mois de mars par un versement en date du 10 mars 2026. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 12 janvier 2015 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2025, pour la somme en principal de 1 253,82 euros, expliquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société Nov’Habitat produit un décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés actualisé arrêté au 25 mars 2026, échéance incluse démontrant que Mme [R] [D] reste à lui devoir la somme de 2 419 euros après déduction faite des frais de procédure. Il ressort du décompte que la défenderesse a effectué plusieurs versements, notamment le 08 janvier 2026 d’une somme de 150 euros, ou encore, le 10 mars 2026 d’une somme de 173,57 euros. Dès lors, la locataire démontre avoir repris le versement intégral de son loyer au jour de l’audience et être en capacité d’apurer sa dette locative, conformément aux dispositions susmentionnées. Mme [D] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 2 419 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 135,60 euros à compter de 13 janvier 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Nov’Habitat sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Nov’Habitat. L’expulsion de Mme [D] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, elle serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le locataire n’est pas non plus tenu pour responsable des dégradations liées à la vétusté ou à l’usage normal des lieux. Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le bailleur ne peut prétendre à la remise en état des éléments - dont la dégradation est établie - qu’à hauteur de celui décrit dans l’état des lieux d’entrée, sauf à établir qu’ils avaient été délivrés à l’état neuf. L’imputabilité des dégradations locatives s’établit notamment au moyen d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ou de tout autre élément établi contradictoirement. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, il y a lieu de faire application de l’article 1731 du code civil selon lequel le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels. La notion de bon état de réparations locatives exclu la notion de remise à neuf du logement. En l’espèce, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT produit deux factures liées à des frais de nettoyage datées du 1er août et du 24 novembre 2025 portant pour une somme de 43,18 euros. Elle n’apporte aucun élément permettant d’établir que le nettoyage a été effectué en raison d’une faute imputable à la locataire. Dès lors sa demande tendant à la condamnation aux réparations locatives de Mme [D] sera rejetée. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D], partie succombante, sera condamnée aux dépens. Elle sera condamnée à payer à la société Nov’Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : DECLARE recevable l'action de la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2015 entre la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat venant aux droits de la société d’habitations à loyer modéré [Localité 6] et Mme [R] [D] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement 0283) à [Localité 5], sont en principe réunies à la date du 22 juillet 2025 ; CONDAMNE Mme [R] [D] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 2 419 euros représentant les loyers et charges impayés et éventuelles indemnités d’occupation au 25 mars 2026 échéance incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 135,60 euros à compter du 13 janvier 2026 et à compter du jugement pour le surplus ; AUTORISE Mme [R] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 67 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [R] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [R] [D] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, DEBOUTE la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande au titre des réparations locatives ; CONDAMNE Mme [R] [D] aux dépens ; CONDAMNE Mme [R] [D] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière La Présidente