Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00413

RAPPEL DES FAITS Selon contrat du 11 mai 2018, la société d’habitations à loyer modéré [Localité 4] Habitat a donné à bail à Mme [E] [Y] et M. [N] [B] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] (logement 0210) à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 270,83 euros hors charges. Par trois contrats du 18 mai 2018, la société bailleresse a donné à bail à Mme [Y] et M. [B] trois garages (n°124, n°130 et n°135) situés à la même adresse moyennant un loyer mensuel global initial de 6,03 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat venant aux droits de la société [Localité 4] Habitat a fait assigner Mme [Y] et M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe préalablement à l’audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la société Nov’Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 1 178,56 euros et qu’elle n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. Mme [E] [Y] et M. [N] [B] comparaissent en personne à l’audience. Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent de verser la somme de 50 euros en sus de leur loyer. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire. En outre, la présente décision est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du même code. Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le titre relatif aux rapports entre bailleurs et locataires s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que l’appartement loué par la société bailleresse à Mme [Y] et M. [B] constitue leur résidence principale. Il apparaît en outre que si les garages leur ont été mis à disposition selon trois contrats distincts, ils constituent bien l’accessoire du contrat de l’immeuble à usage d’habitation puisque l’ensemble des contrats ont été conclus le même jour et que les pièces produites par la société bailleresse ne fait pas de distinction (solde locatif intégrant à la fois les loyers de l’appartement et du garage de même que le commandement de payer) et qu’en outre, les adresses sont similaires. Dès lors, il n’y pas lieu de distinguer les demandes relatives aux garages de celles de l’immeuble à usage d’habitation. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bien immobilier à usage d’habitation Sur la recevabilité de l'action La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 8 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur le bienfondé de la demande Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 1.520,90 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2025.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société Nov’Habitat produit un décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés actualisé arrêté au 19 mars 2026 démontrant que les locataires restent à lui devoir la somme de 1 178,56 euros après déduction faite des frais de procédure. Il résulte de ce décompte que les défendeurs ont effectué plusieurs versements, notamment le 10 février 2026 d’une somme 138,02 euros et le 10 mars 2026 d’une somme de 213,54 euros, caractérisant leur capacité à régler leur dette locative et une reprise du paiement intégral du loyer, conformément aux dispositions susmentionnées. Mme [Y] et M. [B] reconnaissent le montant de la dette. Ils seront condamnés solidairement conformément aux stipulations contractuelles au paiement de la somme de 1 178,56 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation s’agissant du bail d’habitation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Nov’Habitat sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Nov’Habitat. L’expulsion de Mme [Y] et M. [B] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, ils seraient solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] et M. [B], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés in solidum à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2018 entre la société la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat venant aux droits de la société d’habitations à loyer modéré [Localité 4] Habitat d’une part et Mme [E] [Y] et M. [N] [B] d’autre part, concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] 000 et ses accessoires (trois garages n°124, n°130 et n°135) sont réunies à la date du 24 août 2025 ; CONDAMNE solidairement Mme [E] [Y] et M. [N] [B] à payer à société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 1 178,56 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 mars 2026 échéance incluse avec les intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2026 ; AUTORISE Mme [E] [Y] et M. [N] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 euros et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [E] [Y] et M. [N] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Mme [E] [Y] et M. [N] [B] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE in solidum Mme [E] [Y] et M. [N] [B] aux dépens ; CONDAMNE in solidum Mme [E] [Y] et M. [N] [B] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière La Présidente