Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00415

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 14 février 2022, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [A] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] (logement 029) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 264,28 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 2.140,38 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement. Monsieur [L] [A] comparait en personne à l’audience. Il reconnait le principe et le montant de la dette qu’il explique par un burn-out. Il déclare avoir repris un travail depuis août 2025 et qu’il a repris le versement de ses loyers. Il sollicite, en outre, des délais de paiement et propose de payer la somme de 60 euros en sus de son loyer. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION La partie défenderesse ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 467 du code de procédure civile. En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action : La société d’H.L.M. NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 08 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l’espèce, le bail conclu le 14 février 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2025, pour la somme en principal de 1.706,97 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2025. Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société d’H.L.M. NOV’HABITAT produit un décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés actualisé arrêté au 25 mars 2026, échéance de mars incluse démontrant que Monsieur [L] [A] à lui devoir la somme de 2.140,38 euros après déduction faite des frais de procédure. Monsieur [L] [A] reconnaît le principe de la dette, toutefois, il verse à la procédure des pièces faisant état de versements effectués qui ne figurent pas sur le décompte versé par la société bailleresse. En effet, il prétend avoir versé la somme de 500 euros le 27 février 2026 et la somme de 338 euros pour le loyer de mars, sans préciser de date. Il ne produit aucune pièce relativement au paiement de la somme de 338 euros. S’agissant du virement effectué le 27 février 2026, la pièce qu’il produit n’est pas une preuve de paiement mais une preuve que sa demande de paiement a bien été enregistrée, sans garantie de la réalité de ce paiement. Par ailleurs, le décompte actualisé du créancier ne fait pas état de ce versement ce alors qu’il est actualisé à près d’un mois suivant ledit paiement. Dès lors, M. [A] n’apporte pas la preuve de la réalité de ces deux paiements et la dette locative s’élève 2.140,38 euros Par ailleurs, il convient de relever que Monsieur [L] [A] a effectué plusieurs versements, outre celui du 27 février 2026, notamment le 09 janvier 2026 d’une somme de 550 euros ou le 11 février 2026 d’une somme de 520 euros, démontrant une reprise du loyer au jour de l’audience et une capacité à apurer sa dette locative. En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 2.140,38 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société d’H.L.M. NOV’HABITAT. L’expulsion de Monsieur [L] [A] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Monsieur [L] [A] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [A], partie succombante, sera condamné aux dépens. Il sera condamné à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la société d’H.L.M. NOV’HABITAT en constat de l’acquisition de la clause résolutoire CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2022 entre la société d’H.L.M. NOV’HABITAT et Monsieur [L] [A] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ; CONDAMNE Monsieur [L] [A] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 2.140,38 euros représentant les loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation impayés au 25 mars 2026 échéance de mars 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; AUTORISE Monsieur [L] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la société d’H.L.M. NOV’HABITAT de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [L] [A] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 26 mars 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE Monsieur [L] [A] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [L] [A] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,