Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00418

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 01 décembre 2015, la société d’H.L.M. CHALONS-EN-CHAMPAGNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (logement 0399) à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 331,27 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Par un contrat du 12 janvier 2016, la société d’H.L.M. CHALONS-EN-CHAMPAGNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] un garage n°019 situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 32,95 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT venant aux droits de la société d’H.L.M. CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE HABITAT a fait assigner Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 1.868,25 euros. Elle n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement, un plan d’apurement ayant été mis en place. Les époux [U] ont comparu en personne à l’audience. Ils exposent avoir payé le loyer du mois de mars, avoir déposé un dossier de surendettement et proposent de payer 50 euros en sus du loyer et charges courants. Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile celle-ci étant de droit selon l’article 514 dudit code. Les parties ayant comparu, il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile. Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le titre relatif aux rapports entre bailleurs et locataires s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que l’appartement loué par la société bailleresse constitue la résidence principale des défendeurs. Ils apparaît en outre que si le garage a été mis à disposition en vertu d’un contrat distinct, il constitue bien l’accessoire du contrat de l’immeuble à usage d’habitation, les deux adresses étant identiques et le compte des locataires produit par la société bailleresse ne faisant pas la distinction entre les deux. Dès lors, il n’y pas lieu de distinguer les demandes relatives aux garages de celles de l’immeuble à usage d’habitation. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société d’H.L.M. NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur le bienfondé de la demande Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 01 décembre 2015 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2025, pour la somme en principal de 2.219,63 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à usage d’habitation et de son accessoire étaient réunies à la date du 26 juin 2025.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société d’H.L.M. NOV’HABITAT produit un décompte des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 25 mars 2026 démontrant que Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] restent à lui devoir la somme de 1.868,25 euros après déduction faite des frais de procédure. Il ressort des débats et des éléments de la procédure que les locataires ont effectué plusieurs versements notamment le 02 février 2026 d’une somme de 355,21 euros et le 02 mars 2026 d’une somme de 346,46 euros. Or, le montant dû au titre du loyers et des charges à titre résiduel après déduction de l’Allocation pour le logement et de la réduction du loyer solidaire est de 288,84 euros. Il s’ensuit que les défendeurs justifient de leur capacité à régler leur dette locative ainsi que de la reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience, conformément aux dispositions susmentionnées. Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] reconnaissent le principe et le montant de la dette. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.868,25 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il y a lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société d’H.L.M. NOV’HABITAT sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société d’H.L.M. NOV’HABITAT. L’expulsion de Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] seraient solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives En vertu des dispositions de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au bailleur d’apporter la preuve de l’imputabilité des dégradations au locataire et qu’elles ne résultent pas de l’usage normal des lieux. Cette preuve peut se faire par tous moyens. En l’espèce, la société d’H.L.M.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la société d’H.L.M. NOV’HABITAT ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 décembre 2015 entre la société d’H.L.M. NOV’HABITAT venant aux droits de la société d’H.L.M. CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE HABITAT et Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (logement 0399) et ses accessoires (garage n°19 sis à la même adresse) à [Localité 4], sont réunies à la date du 26 juin 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 1.868,25 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 25 mars 2026 échéance incluse avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation; AUTORISE Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 51 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la société d’H.L.M. NOV’HABITAT de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, DEBOUTE la société d’H.L.M. NOV’HABITAT de sa demande au titre des réparations locatives ; CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] aux dépens ; CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,