Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00419

RAPPEL DES FAITS Selon contrat du 27 novembre 2020, la société d’habitations à loyer modéré [Localité 5] Habitat a donné à bail à M. [H] [V] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] (logement n°0099) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 321,25 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Nov’Habitat venant aux droits de Châlons-en-Champagne Habitat a fait assigner M. [V] et Madame [F] [S] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la société Nov’Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 1 519,71 euros. Elle expose qu’un plan d’apurement a été convenu avec M. [V]. M. [H] [V] comparait en personne à l’audience. Il reconnait le principe et le montant de la dette qu’il explique par des problèmes financiers engendrés à la suite de son arrêt maladie. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de payer la somme de 100 euros en sus de son loyer. Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [S] épouse [V] ne s’est pas faite représenter. Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que M. [H] [V] est titulaire d’un contrat à durée indéterminée depuis 2022. Le couple a trois enfants à charge et bénéficie de ressources à hauteur de 2.900 euros par mois pour des charges mensuelles s’élevant à la somme de 690 euros. Ils ont, par ailleurs, souscrit à un crédit à la consommation pour lequel ils versent la somme de 450 euros par mois. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, celle-ci étant de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 8 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 1.876,06 euros, indiquant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2025. Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La société Nov’Habitat produit un décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés actualisé arrêté au 24 mars 2026 démontrant que les époux [V] restent à lui devoir la somme de 1 519,71 euros après déduction faite des frais de procédure. Il ressort du décompte que les locataires ont effectués plusieurs versements notamment le 30 janvier 2026 d’une somme de 4 500 euros, ou encore, le 12 mars 2026 d’une somme de 550 euros, démontant qu’ils ont la capacité d’apurer leur dette locative et qu’ils ont repris le versement intégral de leur loyer, conformément aux dispositions susmentionnées. En outre, il convient de préciser que si le contrat de bail n’a été conclu qu’entre la société Nov’Habitat et M. [V], Madame [S] épouse [V] est tout de même tenue de la dette locative en vertu de la solidarité ménagère (article 220 du code civil). Les époux [V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.519,71 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Nov’Habitat sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible parla société Nov’Habitat. L’expulsion des époux [V] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, M. [H] [V] et Madame [F] [S] épouse [V] seraient tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [V], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés in solidum à payer à la société Nov’Habitat la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2020 entre la société la société d’habitations à loyer modéré [Localité 5] Habitat aux droits de laquelle vient la société Nov’Habitat et M. [H] [V] concernant le bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] (logement n°0099) à [Localité 6], sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ; CONDAMNE solidairement M. [H] [V] et Madame [F] [S] épouse [V] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 1.519,71 euros représentant les loyers, charges impayés et éventuelles indemnités d’occupation au 24 mars 2026 échéance de mars 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; AUTORISE M. [H] [V] et Madame [F] [S] épouse [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 100 euros et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [V] et Madame [F] [S] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [H] [V] et Madame [F] [S] épouse [V] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE in solidum M. [H] [V] et Madame [F] [S] épouse [V] aux dépens ; CONDAMNE in solidum M. [H] [V] et Madame [F] [S] épouse [V] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,