Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00690

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 15 avril 2025, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [Z] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (porte 07 40) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 368,96 euros, outre 128,20 euros de provision mensuelle sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 2.873,76 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de reprise du paiement des loyers. Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [Z] [J] comparait en personne à l’audience. Il reconnait le principe et le montant de la dette et indique souhaiter rester dans le logement. Il devrait retrouver du travail à compter de mi-avril 2026. Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique qu’il n’y a pas eu de versement du loyer depuis plus d’un an en raison de la perte d’activité subie par l’entreprise du défendeur. Par ailleurs, ce dernier fait l’objet de saisies sur son compte bancaire afin de rembourser ses contraventions. Il a un enfant à charge en garde alternée. En outre, le diagnostic précise que Monsieur [Z] [J] s’est engagé à effectuer un versement au mois de mars avant l’audience afin d’obtenir des délais de paiement lui permettant de conserver le logement. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Les deux parties ayant comparu, il y a lieu de statuer selon jugement contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 06 novembre 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le bail conclu le 15 avril 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 aout 2025, pour la somme en principal de 1.378,95 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2025. En conséquence, Monsieur [Z] [J] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Si l’article 24 V et VII de la loi susmentionnée permet au juge d’accorder d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait reprise le versement intégral du loyer avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il apparaît que M. [J] n’a pas réglé le loyer courant, ce alors qu’il est indiqué dans le diagnostic social et financier qu’il s’y était engagé. En outre, il n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative puisqu’il n’apporte pas la preuve d’avoir retrouvé un emploi à compter du mois d’avril 2026 et que le décompte de la créance démontre qu’il n’a jamais payé une mensualité depuis son arrivée dans les lieux. Il sera débouté de sa demande de délais de paiement. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, Monsieur [Z] [J] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 18 septembre 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA laquelle est privée de la jouissance du bien. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [J] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la dette locative Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 2.873,76 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 17 mars 2026. L’analyse de ce décompte permet d’établir que le locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 18 septembre 2025, date de la résiliation du bail. La dette locative représente donc la somme totale de 2.873,76 euros. Monsieur [Z] [J], présent à l’audience, reconnait le principe et le montant de la dette. Monsieur [Z] [J] sera donc condamné à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 2.873,76 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. La demande de capitalisation des intérêts formulée par la S.A. PLURIAL NOVILIA sera rejetée. Sur la demande de condamnation au dépôt de garantie L’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. » Il convient de rappeler que le dépôt de garantie vise à assurer le respect des obligations contractuelles du locataire, soit le règlement des loyers. En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 368,96 euros au titre du dépôt de garantie. Dans la mesure où le contrat de location est résilié de plein droit (comme motivé supra), il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 368,96 euros au titre du dépôt de garantie. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [J], partie succombante, sera condamné aux dépens. Il condamné à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2025 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Monsieur [Z] [J] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (porte 07 40) à [Localité 4], sont réunies à la date du 18 septembre 2025 ; DEBOUTE Monsieur [Z] [J] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsé ; DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 2.873,76 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 17 mars 2026, échéance de février 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à condamner M. Monsieur [Z] [J] au paiement du dépôt de garantie ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,