Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00691

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 18 octobre 2022, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [G] [H] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] (porte 04 08) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 367,93 euros, outre 211,81 euros de provision mensuelle sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 440,13 euros. Elle n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [G] [H] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce. Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [G] [H] n'a été reçu au Greffe avant l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. En l’espèce, il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire, Mme [H] n’ayant pas comparu. A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2025, pour la somme en principal de 407,95 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2025.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [G] [H] au paiement de la somme de 440,13 euros. Toutefois, il ressort du décompte arrêté au 30 mars 2026 versé dans la procédure que la dette locative s’élève à la somme de 721,49 – 21 de détecteur de fumée qui ne fait pas partie de la dette locative – 265,53 (réparation locative) – 23,83 (réparation locative) – 69,27 (frais de procédure) = 341,86 euros. Il ressort également des débats et des éléments de la procédure que la locataire a procédé à plusieurs règlements, notamment le 3 janvier 2026 d’une somme de 179 euros, le 26 janvier 2026 d’une somme de 200 euros, le 06 février 2026 d’une somme de 200 euros et le 05 mars 2026 d’une somme de 181 euros. Le loyer résiduel est de 142 euros. Dès lors, Madame [G] [H] est en capacité d’apurer sa dette locative et elle a repris le paiement intégral de son loyer au jour de l’audience, conformément aux dispositions susmentionnées. En outre, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 341,86 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. En outre, la demande de la S.A. PLURIAL NOVILIA tendant à la capitalisation des intérêts sera rejetée. Il y a également lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la S.A. PLURIAL NOVILIA sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A. PLURIAL NOVILIA. L’expulsion de Madame [G] [H] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Madame [G] [H] serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le locataire n’est pas non plus tenu pour responsable des dégradations liées à la vétusté ou à l’usage normal des lieux. Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le bailleur ne peut prétendre à la remise en état des éléments - dont la dégradation est établie - qu’à hauteur de celui décrit dans l’état des lieux d’entrée, sauf à établir qu’ils avaient été délivrés à l’état neuf. L’imputabilité des dégradations locatives s’établit notamment au moyen d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ou de tout autre élément établi contradictoirement. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, il y a lieu de faire application de l’article 1731 du code civil selon lequel le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels. La notion de bon état de réparations locatives exclu la notion de remise à neuf du logement. En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [G] [H] à la somme de 289,36 euros au titre des réparations locatives, somme qu’elle justifie par la production de deux factures. D’une part, elle verse une facture établie par la société DERICHEBOURG le 31 août 2024 d’une somme de 23,83 euros relative à des frais de ménage. Elle justifie celle-ci par un ordre de service (pièce n°7bis) mentionnant que la locataire laissait devant sa porte des sacs poubelles récurremment malgré l’envoi d’un courrier.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2022 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [G] [H] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 22 septembre 2025 ; CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 341,86 euros représentant les loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation impayés au 30 mars 2026 échéance de mars incluse avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à la S.A. PLURIAL NOVLIA la somme de 23,83 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des réparations locatives ; AUTORISE Madame [G] [H] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 50 euros et une 8 mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [G] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE Madame [G] [H] aux dépens ; CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,