Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00692

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 25 août 2021, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [E] [C] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 337,59 euros, outre 114,84 euros de provision mensuelle sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 1.125,53 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de reprise du loyer. Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [E] [C] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce. Lecture du diagnostic social et financier a été donnée. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. En l’espèce, il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire, Mme [C] n’ayant pas comparu. A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 du code civil. Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 25 août 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2025, pour la somme en principal de 503,48 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2025. En conséquence, Madame [E] [C] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, Madame [E] [C] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 14 octobre 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la S.A. PLURIAL NOVILIA laquelle est privée de la jouissance du bien. Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [C] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la dette locative Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Pour soutenir sa demande de paiement de la somme de 1.125,53 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 17 mars 2026 échéance de février 2026 incluse après déductions faites des frais de poursuite et des réparations locatives. Dès lors, la dette locative représente donc la somme totale de 1.125,53 euros. Madame [E] [C], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [E] [C] sera donc condamnée à payer à LA S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 1.125,53 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. La demande en capitalisation des intérêts sera rejetée. Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives En vertu des dispositions de l’article 7 d) de la loi susmentionnée, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret du 26 août 1987 dispose ainsi que le maintien en état de propreté du logement est à la charge du locataire. En l’espèce, la société bailleresse sollicite la condamnation de Madame [E] [C] au paiement de la somme de 177,42 euros correspondant à une facture de désinsectisation (124,98 euros) et une seconde de nettoyage (52,44 euros). Concernant la désinsectisation, la somme correspond à la main d’œuvre et au déplacement du professionnel et non aux produits lesquels constituent une charge récupérable au sens du décret du 26 août 1987. L’ordre de service produit par la société bailleresse mentionne que « Mme signale la présence de cafards – faire diagnostic du logement ». Il en résulte que la société bailleresse n’apporte pas la preuve que la présence des cafards résulte d’une défaillance de Mme [C] à son obligation de maintenir le logement en état de propreté. De même, si la société produit une facture liée à l’entretien des communs dans l’immeuble de Mme [C], rien n’indique que la présence des déchets qui ont été retirés lui était imputable. La demande de la société bailleresse sera par conséquent rejetée. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [C], partie succombante, sera condamnée aux dépens. Elle sera condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la S.A. PLURIAL NOVILIA en constat d’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2021 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [E] [C] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) à [Localité 2], sont réunies à la date du 14 octobre 2025 ; ORDONNE en conséquence à Madame [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée ; DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 1.125,53 euros (mille cent vingt-cinq euros et cinquante-trois centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 17 mars 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts ; CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à condamner Madame [E] [C] au titre des réparations locatives ; CONDAMNE Madame [E] [C] aux dépens ; CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,