Tribunal judiciaire, jcp, 19 juin 2026 — n° 26/00693

RAPPEL DES FAITS Par contrat du 09 décembre 2013, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 266,18 euros, outre les provisions mensuelles sur charges. Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 31 mars 2026. A l’audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 1.743,28 euros. Elle n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement sur la base de 60 euros en sus du loyer. Convoqués par acte de commissaire de justice signifiés à personne et à domicile, les défendeurs n’ont pas comparu. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. En l’espèce, il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel. A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité de l'action La S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En l’espèce, le bail conclu le 09 décembre 2013 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2025, pour la somme en principal de 848,08 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2025.  Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article. La S.A. PLURIAL NOVILIA produit un décompte des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 17 mars 2026 démontrant que Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] restent à lui devoir la somme de 1.743,28 euros après déduction faite des frais de procédure. Il ressort des éléments de la procédure que les locataires ont effectués plusieurs versements, notamment le 06 janvier 2026 d’une somme de 370 euros, le 04 février 2026 et le 05 mars 2026 d’une somme de 406,08 euros, montants supérieurs au montant dû au titre du loyer. Il s’ensuit que Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] sont en capacité d’apurer leur dette locative et ont repris le versement intégral du loyer au jour de l’audience, conformément aux dispositions susmentionnées. En outre, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement prévoyant le paiement de la somme de 60 euros en sus du loyer. Ils seront condamnés solidairement conformément aux stipulations contractuelles au paiement de la somme de 1.743,28 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. La demande en capitalisation des intérêts sera rejetée. Il y a en outre lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la S.A. PLURIAL NOVILIA sera rejetée. Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A. PLURIAL NOVILIA. L’expulsion de Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] et de tout occupant de leur chef serait également autorisée. De même, Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] seraient tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens. Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] seront condamnés in solidum à payer à LA S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 décembre 2013 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (porte RC) à [Localité 2], sont réunies à la date du 21 octobre 2025; CONDAMNE solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 1.743,28 euros (mille sept cent quarante-trois euros et vingt-huit centimes) représentant les loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation impayés au 17 mars 2026, échéance de février incluse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts ; AUTORISE Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 60 euros et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ; DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Madame [N] [K] ET Monsieur [B] [E] à payer à LA S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; En toute hypothèse, CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] aux dépens ; CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [B] [E] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe. La Greffière, La Présidente,