Tribunal judiciaire, referes 1ère section, 22 juin 2026 — n° 26/00451

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 26 février 2026, la SAS AQUITAINE FACADES a fait assigner la SCI OKTO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, au visa des articles 145 du code de procédure civile et L.145-14 et L.145-28 du code du commerce, de voir ordonner une expertise pour évaluer une indemnité d’éviction et une indemnité d’occupation à compter du 07 août 2026. La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 07 août 2017, la SCI LES SOURCES, aux droits de laquelle vient la SCI OKTO, a consenti à la société ARTS ET FACADES, aux droits de laquelle elle vient, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], identifié comme le “dépôt n°3” ; que le bail a été consenti pour une durée de neuf années à comtper du 07 août 2017 pour se terminer le 06 août 2026 ; que par avenant sous seing privé du 09 octobre 2017, la désignation des locaux loués a été modifiée de sorte que les lieux loués sont situés [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] ; que le droit au bail lui a été cédé avec le fonds de commerce le 30 octobre 2018 ; qu’ayant besoin d’une surface complémentaire de stockage, elle a sollicité son bailleur le 12 mars 2019 afin de prendre à bail l’entrepôt n°2 ; qu’un bail dérogatoire de courte durée, improprement qualifié de “bail commercial précaire” a été signé le 28 juin 2019 pour une durée de six mois, portant sur le dépôt n°2 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] ; qu’à l’issue de ce bail, elle a régularisé avec la société LES SOURCES le 27 décembre 2019 un bail commercial portant sur ces mêmes locaux, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2028 ; que la société LES SOURCES a cédé l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués le 29 avril 2021 à la SCI OKTO ; que par acte du 22 janvier 2026, la SCI OKTO lui a donné congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction pour le dépôt n°3 donné à bail le 07 août 2017 ; qu’il ressort des échanges de courriels que le bailleur cherche en réalité à augmenter le loyer en tirant partie du décalage des dates d’effet des deux baux commerciaux ; qu’elle est fondée à solliciter une expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation pour le dépôt n°3. Appelée à l’audience du 23 mars 2026, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 18 mai 2026. Les parties ont conclu pour la dernière fois : > la SAS AQUITAINE FACADES, dans son acte introductif d’instance, > la SCI OKTO, le 17 mai 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés de : - lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction ; - ordonner, à titre reconventionnel, une expertise pour évaluer l’indemnité d’occupation à compter du 07 août 2026 ; - condamner à titre provisionnel la SAS AQUITAINE FACADES à lui verser à compter du 07 août 2026 une indemnité égale au précédent loyer dans l’attente de l’évaluation de l’indemnité d’occupation. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de relever que la demande d’expertise formulée par la SAS AQUITAINE FACADES inclut le chef de mission consistant à évaluer l’indemnité d’occupation à compter du 07 août 2026 de sorte que la demande formulée par la SCI OKTO en ce sens ne peut être qualifiée de demande reconventionnelle. Sur la demande d’expertise Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”. Aux termes des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Il doit toutefois payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, dont le calcul et les composantes sont précisées à l’alinéa 2 de cet article. L’article L.145-28 du même code prévoit que le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction, et qu’il a droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, aux clauses et conditions du bail expiré, en s’acquittant d’une indemnité d’occupation dont le montant est déterminé sur la base de divers éléments d’appréciation. Par les pièces qu’elle verse aux débats, la SAS AQUITAINE FACADES justifie d’un motif légitime à voir commettre un expert aux fins d’estimer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation. Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif, aux frais avancés de la demanderesse qui en fait la demande. Sur la demande de condamnation à verser une indemnité d’occupation Il y a lieu en l’état, conformément à l’article L.145-28 précité et dans l’attente du rapport d’expertise, de condamner la SAS AQUITAINE FACADES à verser à la SCI OKTO une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer dû en vertu du bail commercial et ce, à compter du 07 août 2026. Sur les dépens Chacune des parties conservera provisoirement la charge de ses frais de procédure. III - DÉCISION Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ; Vu l’article 145 du code de procédure civile, Vu les articles L.145-14 et L.145-28 du code du commerce, Ordonne une expertise et commet pour y procéder : Mme [E] [K] épouse [R] [Adresse 8] [Localité 5], courriel : [Courriel 1] aux fins de : 1°) se transporter sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils, ou après les avoir dûment convoqués ; se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ; 2°) décrire précisément les locaux objets du bail commercial, situés [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6], dépôt n°3, et donner tous éléments utiles quant à leur situation, et quant à l’environnement urbain dans lequel ils se situent ; 3°) rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction et donner son avis sur le montant de cette indemnité, dans le cas de: - d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudices, - de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice ; 4°) rechercher tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur pour l’occupation des locaux, objets du bail, à compter du 07 août 2026 et jusqu’à leur libération effective et donner son avis sur le montant de cette indemnité ; 5°) faire toutes observations utiles ; 6°) établir une note de synthèse qui sera communiquée aux parties ; leur impartir un délai pour présenter leurs dires et observations et répondre aux dires et observations qui auraient été formulés dans le délai ; Dit que si les parties se concilient, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge ; Désigne le juge du tribunal chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure ; Fixe à la somme de 2 500 euros la provision que la demanderesse doit consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ; Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de SIX mois à compter de la consignation; Condamne la SAS AQUITAINE FACADES à verser à la SCI OKTO, à compter du 07 août 2026, une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer dû en vertu du bail commercial dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’occupation suite au dépôt du rapport d’expertise; Dit que chacune des parties conserve la charge de ses dépens. La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière. Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.