Tribunal judiciaire, ppp référés, 18 juin 2026 — n° 25/01459

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Juin 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 6 août 2024, la société [Adresse 5] a consenti un bail d'habitation à M. [J] [D] sur des locaux situés au [Adresse 6], logement référencé n° 002616, à [Localité 5]. Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4452,47 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [D] le 26 mars 2025. Par assignation du 13 juin 2025, la société HLM DOMOFRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [D] et obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -5233,39 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé en l'absence de réponse du locataire. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 23 avril 2026, intervenant après deux renvois à la demande du locataire, le premier pour justifier d'une reprise des paiements et d'un début de règlement de l'arriéré, le second pour permettre au défendeur d'être assisté d'un conseil, la société [Adresse 7] DOMOFRANCE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 avril 2026, s'élève désormais à 13.556,09 euros. La société [Adresse 5] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précisant que 3 versements seulement ont été effectué depuis septembre 2024 et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. M. [J] [D], représenté par son conseil, a d'abord sollicité un nouveau pour justifier d'un règlement de 300 euros intervenu la veille de l'audience. Il n'a pas été fait droit à cette demande de renvoi mais il a été expressément autorisé à produire une note en délibéré à ce titre. Sur le fond, M. [J] [D] souhaite se maintenir dans les lieux et bénéficier de délais de paiement sur 36 mois pour acquitter sa dette locative, proposant de régler 1000 euros par mois en sus du loyer courant pour cela. M. [J] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société [Adresse 7] DOMOFRANCE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 mars 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4452,47 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mai 2025. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [J] [D] n'a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience et il ne justifie pas de ressources lui permettant pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette dont le montant est particulièrement significatif. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société [Adresse 5] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société HLM DOMOFRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 avril 2026, M. [J] [D] lui devait la somme de 13.556,09 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [J] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5233,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 772,70 euros (montant de l'échéance de mars 2026). L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mai 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 5] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [J] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mars 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 août 2024 entre la société HLM DOMOFRANCE, d'une part, et M. [J] [D], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6], logement référencé n° 002616, à [Localité 5] est résilié depuis le 6 mai 2025 ; REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [J] [D] ; REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [J] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [J] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6], logement référencé n° 002616, à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [J] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 772,70 euros (sept cent soixante-douze euros et soixante-dix centimes) par mois (montant de l'échéance du mois de mars 2026) ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mai 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [J] [D] à payer à la société [Adresse 5] la somme de 13.556,09 euros (treize mille cinq cent cinquante-six euros et neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 avril 2026, (échéance du mois de mars 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5233,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 et celui de l'assignation du 13 juin 2025 ; DÉBOUTE la société HLM DOMOFRANCE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE