Tribunal judiciaire, chambre 01, 19 juin 2026 — n° 24/11823

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 19 février 2018, la S.A.S Foncière des Arts Patrimoine aux droits de laquelle est venue la S.A.S Foncière des Arts a donné à bail à Mme [Q] [K] [X] [S] exerçant sous forme d’E.I.R.L des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 5] pour une durée de dix années à compter du 19 février 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14 400 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer. Mme [Q] [K] [X] [S], à titre personnel, [V] [H] et Mme [Q] [X] [E] épouse [H] sont intervenus à l’acte en qualité de co-débiteurs solidaires. La S.A.S le Panier Gagnant est venue aux droits de Mme [Q] [K] [X] [S], par l’effet d’un acte de transport de bail du 25 mai 2022, dans le cadre de la cession du fonds de commerce. M. [T] [N] s’est aux termes du même acte, porté co-débiteur solidaire de la S.A.S le Panier Gagnant, au titre des obligations de la locataire à l’égard du bailleur. Se plaignant de loyers impayés, la S.A.S Foncière des Arts a fait signifier le 24 février 2023 à la S.A.S le Panier Gagnant ainsi qu’à M. [T] [N], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 20 juin 2023, a fait assigner les mêmes devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Une ordonnance de référé du 5 septembre 2023 a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la S.A.S le Panier Gagnant au paiement de diverses sommes. Suite à l’ouverture de la liquidation judicaire à l’encontre de la S.A.S le Panier Gagnant par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 7 août 2023, le bailleur a déclaré sa créance à la procédure. Par acte du 4 août 2023, la S.A.S Foncière des Arts a fait assigner Mme [Q] [K] [X] [S], [V] [H], Mme [Q] [X] [E] épouse [H] et M. [T] [N] devant le juge des référés de ce tribunal, en paiement solidairement entre eux des impayés de loyers dus par la locataire cessionnaire et sommes accessoires. Une ordonnance de référé du 16 janvier 2024 a dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes en paiement provisionnel formées à l’encontre d’[V] [H] et Mme [Q] [X] [E] son épouse et à l’encontre de Mme [Q] [K] [X] [S] à titre personnel, a condamné à titre provisionnel Mme [Q] [K] [X] [S] en qualité d’[U] et M. [T] [N] solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et les a condamnés à payer solidairement au bailleur la somme provisionnelle de 15 733,83 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 6 août 2023. Puis, par actes de commissaire de justice délivrés les 9 et 22 juillet et 30 août 2024, la S.A.S Foncière des Arts a assigné Mme [Q] [K] [X] [S], [V] [H], Mme [Q] [X] [E] épouse [H] et M. [T] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges ainsi qu’au paiement des travaux de remise en état des locaux.

Sur cette assignation, Mmes [Q] [K] [X] [S] et [Q] [X] [E] ont constitué le même avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. Par procès verbal de difficultés en date du 9 juillet 2024, le commissaire de justice a certifié avoir tenté de délivrer l’acte de procédure à [V] [H] au domicile indiqué mais avoir constaté après recherches qu’[V] [H] était décédé le 21 mai 2024. Bien que régulièrement assigné le 22 juillet 2024 selon les formalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] [N] n'a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. Sur ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2025, la clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée au 19 janvier 2026 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience prise à juge rapporteur du 10 mars 2026.   Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 7 novembre 2025, la S.A.S Foncière des Arts sollicite du tribunal de : Débouter Mme [Q] [K] [X] [S] et Mme [Q] [X] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Déclarer la demande de la S.A.S Foncière des Arts recevable et bien fondée, et en conséquence : Condamner solidairement Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité d’[U]), Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité personnelle), Mme [Q] [X] [E], Mme [Q] [K] [X] [S] (en qualité d’ayant-droit d’[V] [H]) et M. [T] [N], au paiement à la S.A.S Foncière des Arts, des loyers et charges impayés au 07 septembre 2023 soit la somme de 18 618,85 € TTC ; Les condamner solidairement à lui payer sur les loyers et charges dus, des intérêts de retard contractuels au taux légal en vigueur majoré de trois points avec capitalisation des intérêts par période annuelle, à compter de l’assignation jusqu’à complet paiement ; Les condamner solidairement à lui payer un montant de 10% du montant de la somme impayée, soit un montant de 1 861,88 € ; Les condamner solidairement à lui payer une somme de 11 868,08 € TTC au titre des travaux de remise en état des locaux ; Les condamner solidairement à lui payer une somme de 4 000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ; Les condamner solidairement aux frais et entiers dépens, en ceux compris les frais des commandements et des assignations ; Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Yves Marchal pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. La S.A.S Foncière des Arts invoque que les clauses du bail initial sont claires et précises quant à l’objet, la durée et le quantum des engagements des codébiteurs solidaires. Elle fait valoir qu’ils demeurent engagés malgré leur absence de participation à l’acte de transport du bail ayant notamment modifié la clause de destination arguant que seul le bailleur doit consentir à de tels actes. Elle souligne qu’il ne s’agit que d’une extension d’activité circonscrite au secteur alimentaire n’ayant pas affecté la structure juridique ni économique du bail et n’ayant pas emporté novation, les obligations principales étant demeurées identiques. Elle ajoute que Mme [S], fille de Mme [E] et M. [H] a participé à l’acte de transport de bail en qualité d’[U] et a pu porter à leur connaissance l’existence de la cession. Elle soutient que l’article L. 145-16-1 du code de commerce n’est pas un texte d’ordre public de sorte que le preneur pouvait valablement y renoncer expressément aux termes du bail. Elle ajoute qu’il n’est pas davantage envisagé par les textes que le défaut de respect par le bailleur de son obligation d’information soit susceptible de lui faire perdre le bénéfice de la garantie solidaire. Elle invoque enfin qu’il n’est pas démontré par les codébiteurs, l’existence d’un préjudice résultant d’un tel manquement. Elle en déduit être fondée à réclamer le paiement des loyers et charges d’un montant de 18 618,85 euros TTC, conformément à sa déclaration de créance ainsi qu’aux intérêts de retard contractuel en application de l’article 9 alinéa 3 du bail et à une indemnité de 10 %. Elle sollicite leur condamnation solidaire aux travaux de remise en état expliquant que le local a été rendu sans avoir été débarrassé nécessitant l’intervention d’une entreprise ainsi que celle d’une société de dératisation à deux reprises et une dernière pour réparer la vitrine cassée. Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 8 septembre 2025, Mmes [K] [X] [S] et [X] [E] sollicitent du tribunal : Rejeter toutes les demandes fins et conclusions formulées par la S.A.S Foncière des Arts à l’encontre de Mmes [K] [X] [S] et [X] [E] ; Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mme [K] [X] [S] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ; Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mme [X] [E] [Q] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ; Condamner la S.A.S Foncière des Arts à payer à Mmes [K] [X] [S] et [X] [E]  ensemble la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la S.A.S Foncière des Arts aux dépens. Les défendeurs contestent la transmission de leurs engagements avec le transport du bail. Ils expliquent que leur engagement au bail initial n’est pas un engagement de caution mais de codébiteurs solidaires avec Mme [S] en qualité d’[U], aux fins d’assurer au bailleur un gage le plus large possible et immédiatement accessible. Ils en déduisent qu’il s’agit dès lors d’un engagement contractuel direct leur conférant la qualité de partie au contrat lui-même et ne pouvant être transmis sans leur participation audit acte de transport. Ils constatent qu’en l’espèce, seule Mme [S] en qualité d’[U] est intervenue en qualité de cédante et qu’il résulte des termes clairs et précis d’une clause de cet acte qu’il convient d’interpréter strictement que le bailleur y a consenti à la condition que Mme [S] [U], comprenant à l’exclusion des autres codébiteurs, reste codébitrice conjointement et solidairement avec le cessionnaire et les cessionnaires successifs pendant une durée de trois ans à compter de la cession. Ils en déduisent qu’ils ne sont pas demeurés engagés auprès du bailleur postérieurement au 23 mai 2022, date des effets du transport de bail. Ils invoquent au surplus l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de M. [H] depuis décédé. Par ailleurs, ils font valoir que leur engagement se limite au contenu et au périmètre précis du bail initial et qu’il ne saurait s’étendre aux modifications contenues dans un avenant au bail auquel ils n’ont pas donné leur accord. Ils invoquent que la modification de la destination du bail accordée dans l’avenant a un impact économique et constitue une modification substantielle du risque garanti qui nécessitait pour qu’ils demeurent engagés, de recueillir leur consentement. Ils en déduisent ne pouvoir être engagés au titre de l’engagement contractuel distinct auquel ils n’étaient pas parties. Subsidiairement, ils soutiennent que l’article L. 145-16-1 du code de commerce a été considéré par la jurisprudence comme étant d’ordre public et que toute renonciation à son bénéfice dans l’acte doit être considérée comme non écrite. Ils font valoir que l’absence d’information des premiers impayés par le bailleur en application de cet article a privé Mme [S] de toute possibilité de mettre en place des solutions de prévention, de pérennisation et de redynamisation de l’activité exploitée dans le local litigieux. Ils invoquent que si le texte ne prévoit aucune sanction, la jurisprudence prévoit la perte du recours du bailleur en paiement total ou partiel.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.