Tribunal judiciaire, 18° chambre 3ème section, 22 juin 2026 — n° 20/09619

FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 5 octobre 2009, la S.A.S. Eurosic, aux droits de laquelle sont venues la S.C.I. Grand Seine puis la S.A. Solendi Expansion, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Gastronomie russe, devenue la S.A.R.L. GR GROUPE, des locaux livrés « bruts de béton » au sein de l'immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 4], à usage de « SPA, bar et épicerie », pour une durée de neuf ans prenant effet le 1er octobre 2009 et se terminant le 30 septembre 2018, moyennant un loyer annuel de 120 000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2018, la S.A.R.L. GR GROUPE a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2018, moyennant un loyer annuel de 100 000 euros hors taxes et hors charges et l'exclusion de la mise à la charge de la locataire des honoraires de gestion et de la taxe foncière. Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2018, la S.C.I. Grand Seine a fait sommation, visant la clause résolutoire et l'article L. 145-17 du code de commerce, à la S.A.R.L. GR GROUPE de cesser, sous un mois, toute activité de discothèque dans les locaux loués et de se conformer à la destination prévue par le bail. Par acte d'huissier du 18 décembre 2018, la S.C.I. Grand Seine a fait délivrer à la S.A.R.L. GR GROUPE un refus de renouvellement du bail sans paiement d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tiré de l'exercice d'une activité de discothèque non autorisée par le bail. Dans la nuit du 21 au 22 février 2019, un incendie est survenu dans les locaux loués. Par acte d'huissier du 15 septembre 2020, la S.A.R.L. GR GROUPE a assigné la S.A. Solendi Expansion devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement d'obtenir l'annulation de la mise en demeure préalable au refus de renouvellement sans octroi d'une indemnité d'éviction, et de fixation du montant de cette indemnité à la somme de 1 500 000 euros. Par jugement mixte du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment dit que le refus de renouvellement délivré le 18 décembre 2018 avait mis fin à compter du 30 septembre 2018 au bail commercial et que ce refus de renouvellement avait ouvert le droit pour la S.A.R.L. GR GROUPE au paiement d'une indemnité d'éviction et pour la S.A. Solendi Expansion au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2018. Il a en outre ordonné avant-dire droit une expertise, confiée à M. [U] [B], aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé au greffe le 15 novembre 2024. La S.A. Solendi Expansion a soulevé une fin de non-recevoir par conclusions d'incident notifiées le 31 mars 2025. Par mention au dossier du 31 mars 2025, la juge de la mise en état, au visa de l'avant-dernier alinéa de l'article 789 du code de procédure civile, a renvoyé l'examen de cette fin de non-recevoir devant le tribunal statuant sur le fond. À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 23 juin 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge rapporteur du 24 mars 2026, mise en délibéré au 10 juin et prorogée au 22 juin suivant. PRÉTENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 mai 2025, la S.A.R.L. GR GROUPE demande au tribunal, au visa de l'article L.

MOTIVATION A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu'il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision. Sur la résiliation judiciaire du bail La S.A. Solendi Expansion fait valoir que par arrêt du 3 avril 2024, la cour d'appel de Paris a annulé le contrat d'assurance souscrit par la S.A.R.L. GR GROUPE pour fausse déclaration de risques. La bailleresse en déduit qu'en violation du bail, les locaux n'étaient pas assurés, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail. Elle affirme en outre que la procédure qui oppose la locataire à son assureur n'est plus en cours, le pourvoi, non-suspensif, ayant été radié pour défaut d'exécution de l'arrêt d'appel. Elle sollicite donc la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la locataire au 1er octobre 2018, date du congé, et l'exclusion du droit au paiement d'une indemnité d'éviction. La S.A.R.L. GR GROUPE expose en réponse qu'il ne peut lui être reproché un défaut d'assurance volontaire et que la procédure en annulation de son contrat d'assurance n'est pas terminée au vu du pourvoi formé devant la Cour de cassation. Elle énonce en ce sens qu'en raison de l'exécution en cours de l'arrêt de la cour d'appel, l'affaire sera réinscrite au rôle. Elle conteste sur le fond avoir effectué une fausse déclaration auprès de son assureur. Elle ajoute que le tribunal de commerce comme le tribunal judiciaire ont conclu que l'activité qu'elle exerçait était celle de bar avec activité de petite restauration. Elle conclut au débouté de la bailleresse quant à sa demande de résiliation judiciaire du bail. Selon l'article 1134 ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code à compter du 1er octobre 2016, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1353 du code civil reprenant l'ancien article 1315 dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu de l'article 1184 ancien du code civil ensuite, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante. En l'espèce, l'article CG 21 II du bail commercial ayant lié les parties fait obligation à la preneuse de faire garantir les meubles, objets mobiliers, matériels et marchandises entreposés dans les lieux contre différents risques précisément listés (l'incendie, la foudre, toutes explosions...). Elle était également tenue d'assurer sa privation de jouissance et sa responsabilité civile. Or, par arrêt du 3 avril 2024, la cour d'appel de Paris, statuant sur l'appel interjeté sur le jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 février 2021, a infirmé ce jugement et prononcé la nullité du contrat d'assurance souscrit par la S.A.R.L. GR GROUPE relativement aux locaux loués. Cette décision est motivée par le fait qu'aux termes des dispositions particulières signées le 7 juillet 2017, la S.A.R.L. GR GROUPE avait déclaré à son assureur, en qualité de locataire occupant des locaux objets du bail commercial en cause, une activité de « restaurant hors four à bois ». La cour relève que la destination contractuelle du bail, à savoir un usage exclusif de spa, bar et épicerie, ne fait pas état de l'activité de restaurant. Surtout, la cour établit au terme de son analyse – à laquelle il convient de se référer – que l'activité réellement exercée par la S.A.R.L. GR GROUPE « de bar à ambiance musicale ne correspon[d] manifestement pas à celle de restaurant hors four à bois ». Elle en conclut que « l'intention de l'assuré de procéder à une fausse déclaration de risque lors de la souscription du contrat d'assurance en prétendant exercer uniquement une activité de « restaurant hors four à bois » dans les locaux de l'établissement à assurer, résulte du fait qu'il ne pouvait ignorer, soit que l'assureur refuserait d'en couvrir le risque, soit exigerait des primes plus élevées, dès lors que la vente d'alcool et les activités nocturnes ne génèrent pas les mêmes risques, notamment en termes de sécurité des biens et des personnes. En conséquence, l'assuré a sciemment commis une fausse déclaration de risques lors de la conclusion du contrat ». La cour d'appel a donc annulé, sur le fondement de l'article L. 113-8 du code des assurances, ce contrat d'assurance. Cette décision a mis fin à la procédure opposant la S.A.R.L. GR GROUPE à son assureur, le pourvoi en cassation de cette dernière n'ayant pas d'effet suspensif en vertu de l'article L. 111-11 du code des procédures civiles d'exécution. La présente juridiction, qui n'a pas le pouvoir de rejuger ces faits tel que l'y invite pourtant la S.A.R.L. GR GROUPE, peut donc tirer toutes conclusions utiles de la décision d'appel. Au surplus, il est établi que le pourvoi en cassation opposé par la demanderesse a fait l'objet d'une radiation. Du fait de l'effet rétroactif de la nullité du contrat, le contrat d'assurance annulé est réputé n'avoir jamais existé. Il s'ensuit que la S.A.R.L. GR GROUPE n'a jamais été assurée en conformité avec les stipulations du bail commercial. Ce manquement de la S.A.R.L. GR GROUPE caractérise une inexécution contractuelle continue pendant toute la durée du bail, qui revêt une gravité particulière. En effet, elle procède d'une part d'une fausse déclaration intentionnelle de la locataire auprès de son assureur. D'autre part, le risque que l'obligation d'assurance était destinée à couvrir s'est réalisé lors de l'incendie survenu dans les locaux. Il convient ici de rappeler qu'en vertu de l'article 1733 du code civil, une présomption de responsabilité pèse sur le preneur lors de la survenance d'un incendie, ce qui justifie d'autant plus l'obligation d'assurance contre ce risque. En conséquence de ce qui précède, le manquement imputable à la locataire justifie la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, avec effet rétroactif au 1er octobre 2018 conformément à la demande de la S.A. Solendi Expansion. Cette date correspond au lendemain de la date d'expiration du bail compte tenu de la demande de renouvellement formée par la preneuse par courrier recommandé du 20 septembre 2018 et refusée par la bailleresse le 18 décembre 2018. La résiliation affecte donc le bail résiduel qui s'est ouvert à compter du 1er octobre 2018 en application de l'article L. 145-28 du code de commerce disposant que jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Sur l'indemnité d'éviction Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Décision du 22 Juin 2026 18° chambre 3ème section N° RG 20/09619 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS5BH En vertu de l'article L. 145-28 précédemment cité, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, PRONONCE la résiliation, à effet au 1er octobre 2018, du bail commercial résiduel portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] conclu entre la S.A. SOLENDI EXPANSION et la S.A.R.L. GR GROUPE, DÉBOUTE la S.A.R.L. GR GROUPE de sa demande de condamnation de la S.A. SOLENDI EXPANSION au paiement d'une indemnité d'éviction, CONDAMNE la S.A.R.L. GR GROUPE à payer à la S.A. SOLENDI EXPANSION une indemnité d'occupation fixée au montant du dernier loyer en cours à la date de la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus, ce à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'au 29 juillet 2022 inclus, CONDAMNE la S.A.R.L. GR GROUPE à payer à la S.A. SOLENDI EXPANSION la somme de 119 807 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loués, DÉBOUTE la S.A.R.L. GR GROUPE de sa demande de délais de paiement, CONDAMNE la S.A.R.L. GR GROUPE au paiement des dépens, comprenant les frais d'expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître SUSINI-LAURENTI de l'A.A.R.P.I. ANDERS AVOCATS, CONDAMNE la S.A.R.L. GR GROUPE à payer à la S.A. SOLENDI EXPANSION la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute autre demande, RAPPELLE que l'exécution provisoire de cette décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juin 2026 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA