Tribunal judiciaire, 18° chambre 3ème section, 22 juin 2026 — n° 25/09140

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 5 août 2009, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES (ci-après : la C.R.P.C.E.N.) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. M.A.C.H. des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 et jusqu'au 30 septembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 18.771,92 euros. Les lieux ont pour destination exclusive «l'activité de pension de famille ou celle autorisée par la préfecture de police aux termes du courrier en date du 29 avril 2009». À compter du 1er octobre 2017, le contrat de bail s'est poursuivi par tacite prolongation. Par acte de commissaire de justice du 3 février 2023, la bailleresse a signifié à la S.A.R.L. M.A.C.H. un congé pour la date du 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 185.000 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 octobre 2023, la C.R.P.C.E.N. a notifié à la S.A.R.L. M.A.C.H. un mémoire préalable aux fins de voir fixé à la somme annuelle en principal de 185.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2023 et subsidiairement de voir désigner un expert. Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, la C.R.P.C.E.N. a ensuite fait assigner la S.A.R.L. M.A.C.H. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme. Les deux parties, cependant, s'opposant sur la date à laquelle le contrat a été renouvelé, le juge des loyers commerciaux, par jugement en date du 9 juillet 2025, s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la contestation portant sur la date de renouvellement du contrat de bail commercial liant la C.R.P.C.E.N. et la S.A.R.L. M.A.C.H. C'est dans ces conditions que dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la C.R.P.C.E.N. demande au tribunal, de : "A titre principal, - JUGER que le bail s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2023 ; - JUGER que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 doit être fixé à la valeur locative par application de l'article L.145-34 du Code de commerce ; - FIXER le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 185.000 € (CENT QUATRE VINGT CINQ MILLE EUROS) hors taxes et hors charges. A titre subsidiaire, - DESIGNER tel expert qu'il lui plaira, avec pour mission d'évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle en la matière ; - FIXER le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 150.000 €, conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du Code de commerce. En tout état de cause, - RAPPELER que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l'exécution provisoire, - CONDAMNER la société MACH aux dépens ainsi qu'au paiement au profit de la CRPCEN d'une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, la S.A.R.L. M.A.C.H.

MOTIFS Sur la date de renouvellement du bail La C.R.P.C.E.N. soutient que le bail s'est prorogé depuis le 1er octobre 2017 et que le congé donné pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023 est valable. Elle fait valoir que le bail s'est donc renouvelé à compter du 1er octobre 2023. La S.A.R.L. M.A.C.H., quant à elle, soutient que le bail s'est renouvelé à compter du 29 novembre 2020 pour une durée de neuf années. L'article L.145-10 du code de commerce dispose que : "À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (…) S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent(…)". L'article L.145-12 du même code prévoit notamment que : "La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. (…) Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande." Selon l'article 1113 du code civil,"Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur." En vertu de l'article 1114 de ce code "L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en pourparlers." L'article 1118 du même code précise que "L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre." Il est constant que la délivrance d'un congé ou d'une demande de renouvellement n'est pas nécessaire à la formation du nouveau bail commercial qui peut intervenir par l'accord des parties (Civ. 3e, 10 oct. 2001, n° 00-10.807). Il convient, en l'espèce, pour déterminer la date du renouvellement du bail et le montant du nouveau loyer, de rechercher si les parties se sont accordées, en 2020, pour un renouvellement amiable, ou si le renouvellement n'a eu lieu que par l'effet de la demande en ce sens de la locataire en 2023. Par courriel en date du 23 novembre 2020, Madame [O] [X], adjointe à la Direction du Développement de la C.R.P.C.E.N. indiquait à la S.A.R.L. M.A.C.H., "Je fais suite à votre visite des locaux du RDC avec Monsieur [L] et vous remercie de bien vouloir me confirmer votre intérêt sur lesdits locaux. Dans la positive seriez-vous disposé à signer un nouveau bail, par acte authentique, lequel intégrerait ces nouvelles surfaces. Enfin, concernant le montant annuel pour ces surfaces serait de 4400€ HT HC sachant qu'elles pourraient être pondérées à 30%". Par courrier en date du 29 novembre 2020, le représentant de la S.A.R.L. M.A.C.H. indiquait "Je fais suite à votre mail du 23 novembre, après avoir visité les locaux avec Monsieur [L] je vous confirme mon intérêt pour les dits locaux du rez-de-chaussée. Vous m'indiquez que le montant annuel de ces surfaces serait de 4 400 € HT et HC pondérées de 30%. Est-ce que cela signifie que le loyer serait de 3 080 € HT et HC. Compte tenu de la vétusté des locaux je vous propose un abattement de 50%. Par ailleurs, je suis d'accord pour signer un nouveau bail authentique qui intégrerait ces nouvelles surfaces. Soit le loyer annuel révisé est de 22 195,24 € + 2 200 € HT HC pourrait être de 24 395,24 €. Je vous remercie de bien vouloir me fixer sur le nouveau montant du loyer rendant compte de ma proposition." En l'espèce, le courriel du 23 novembre 2020 doit être considéré comme une simple demande d'information de la bailleresse quant au souhait de la locataire de signer un nouveau bail intégrant de nouvelles surfaces. Ce courriel ne présente nullement les caractères d'une offre au sens de l'article 1114 du code civil en ce qu'elle ne précise pas les éléments essentiels du contrat de bail commercial, notamment la date du renouvellement, la durée du bail ou même le montant du loyer. Seul est évoqué le prix du loyer de la surface qui pourrait être adjointe aux locaux loués. Quant à la locataire, elle indique simplement son accord de conclure un nouveau bail qui intégrerait ces nouvelles surfaces et fait une contre-proposition quant au loyer de ces nouvelles surfaces. Or, il n'est pas contesté que cette nouvelle surface, qui est le seul objet des échanges susvisés, n'a jamais été louée par la locataire. Par ailleurs, il n'est produit aucun autre échange entre les deux parties relatif au renouvellement du bail postérieurement aux deux courriels produits. Dès lors, il n'est nullement justifié d'une rencontre des volontés des parties portant sur le principe du renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020. La S.A.R.L. M.A.C.H. sera ainsi déboutée de sa demande de renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020 ainsi que de sa demande de prescription de l'action de la C.R.P.C.E.N. en fixation du loyer de renouvellement. Dans ces conditions, le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023, à la suite du congé pour le 30 septembre 2023 signifié par la C.R.P.C.E.N. à la S.A.R.L. M.A.C.H. par acte d'huissier en date du 3 février 2023 portant offre de renouvellement du bail. En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023. Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé Sur le déplafonnement du loyer L'article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En l'espèce, le bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2017, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans. Dès lors, il y a lieu de constater que la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués. Sur le montant de la valeur locative L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.A.R.L. M.A.C.H. de sa demande de renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020 ainsi que de sa demande de prescription de l'action de la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES en fixation du loyer de renouvellement CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES à la S.A.R.L. M.A.C.H., et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023, SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties, Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, ORDONNE une mesure d'expertise, COMMET pour y procéder : Monsieur [V] [N] [Adresse 3] 01.40.71.01.70 - [Courriel 1] Avec pour mission : * de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux en cause situés [Adresse 2] à [Localité 4] de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d'annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés, * de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne l'application de la méthode hôtelière, * de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix, * de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents, * de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison, * de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base, * d'estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce ainsi que des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, si le caractère monovalent des locaux était écarté, * donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, * du tout dresser rapport motivé, * de tenter de concilier les parties, DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise, DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire, FIXE à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris (Paris 17ème, [Adresse 4], 1er étage à droite), avec copie de la présente décision, le 22 septembre 2026 au plus tard, DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge de la mise en état tirant toutes conséquences de cett…