Tribunal judiciaire, 18° chambre 3ème section, 22 juin 2026 — n° 23/10833

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 juin 2018, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a donné à bail commercial à Monsieur [F] [P] des locaux dépendant d'un immeuble, sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes à compter du 15 juin 2018 moyennant un loyer principal annuel de 3.487,68 euros, pour l'usage exclusif de "bureaux", étant précisé que le preneur ne pourra utiliser les locaux loués à usage de bureaux que "pour y exercer la fraction purement administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance". Par courrier en date du 18 juin 2019, Monsieur [F] [P] a informé la S.A.S. STRASBOURG PIERRE qu'il avait quitté les locaux loués le 31 mai 2019, lui indiquant que les locaux n'étaient pas raccordés à la fibre internet et alors même que c'était un critère déterminant pour lui pour la signature du contrat de bail. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 décembre 2019, Monsieur [F] [P] a indiqué à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE que : "c'est sous la contrainte d'un refus de mon assurance pour ce bureau de résilier le contrat sans état des lieux que je vous adresse la présente, et celle-ci afin que vous-même ou l'un de vos collaborateurs reprennent attache avec moi pour convenir d'un rendez-vous prochain afin de réaliser l'état des lieux et ainsi mettre un terme officiel à cette location, étant rappelé que les accès complets avaient été déposés dans la boîte de Mr [B] au 31 mai dernier, suite à l'absence de fibre optique avérée et persistance depuis la signature du bail, et une situation financière personnelle alarmante". Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 janvier 2020, Monsieur [F] [P] a mis en demeure la S.A.S. STRASBOURG PIERRE, sous un délai de quinze jours, de lui adresser un état des lieux de sortie, de lui restituer sa caution, de lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices subis entre la date de prise d'effet du bail et le 31 mai 2019, date de son départ des locaux, comprenant les loyers payés de septembre 2018 à mai 2019, des frais d'assurance des locaux payés depuis juin 2019 jusqu'au 29 janvier 2020, des frais de location d'un box de stockage pour entreposer son matériel, et le manque à gagner subi l'ayant contraint de souscrire un prêt personnel. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er février 2020, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a indiqué à Monsieur [F] [P] avoir eu connaissance des problèmes de connexion internet rencontrés et avoir fait des avoirs en sa faveur. Elle lui a rappelé que le contrat de bail est d'une durée de 9 ans et qu'il ne peut donner congé qu'à l'expiration d'une période triennale, soit le 15 juin 2021. Elle a également indiqué qu'un simple courriel de sa part ne l'exonère pas du paiement de ses loyers et charges jusqu'à la fin de la période triennale et elle lui a proposé une solution amiable de règlement de leur différend. A la suite de ces différents courriers, des échanges sont intervenues entre les parties et leurs conseils aux fins de trouver une solution amiable à leur litige. Faute d'accord entre les parties, par acte du 11 avril 2022, Monsieur [F] [P] a fait assigner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins notamment, à titre principal, de condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 29 janvier 2020. Par ordonnance du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg s'est déclaré incompétent pour connaître du litige opposant Monsieur [F] [P] à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE et a ordonné son dessaisissement au profit de la chambre civile du tribunal judiciaire de Paris. Par ordonnance du 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a notamment enjoint Monsieur [F] [P] et la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à rencontrer un médiateur judiciaire et a désigné à cette fin Monsieur [V] [L].

MOTIFS Sur la demande de résolution du bail commercial En application des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat. En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Aux termes de l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il est admis de façon constante que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante. En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1114 du code civil dispose que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. Il est admis de façon constante que l'offre donnant naissance à un contrat dès qu'elle a été acceptée doit être ferme et précise, en ce qu'elle doit contenir tous les éléments essentiels du contrat envisagé ainsi que la volonté de l'offrant de s'engager dans les termes du contrat qu'il propose en cas d'acceptation. Une offre à une personne indéterminée est assortie d'une réserve tacite pour tous les contrats dits intuitu personae à l'instar d'un contrat de bail commercial de sorte que l'acceptation d'une offre indéterminée par une personne à une proposition de bail commercial ne vaut qu'invitation à entrer en négociation. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de notamment délivrer au preneur la chose louée, entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Enfin, aux termes des deux premiers alinéas de l'article L.145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux. En l'espèce, il est établi et non contesté que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a fait publier une annonce sur internet de location de bureaux de 1301 m² divisibles à partir de 14 m² pour une durée de 3, 6, 9 ans, avec présence d'une fibre optique, moyennant le paiement d'un loyer de 75 à 80 euros par m² par an hors taxes et hors charges. Toutefois, contrairement à ce que soutient Monsieur [F] [P], cette annonce ne vaut pas offre de contrat dont la seule acceptation permet de former le contrat dès lors qu'elle n'est pas précise, en l'absence de la précision exacte de la surface des locaux mis à bail, du loyer payable, et qu'elle ne concerne qu'un contrat de bail commercial par nature intuitu personae. L'annonce publiée par la S.A.S. STRASBOURG PIERRE ne valait donc qu'invitation à entrer en négociations. Son contenu n'est pas contraignant et ne l'oblige pas à l'égard de Monsieur [F] [P], seul le contrat de bail du 12 juin 2018 faisant force de loi entre les parties. La clause "Destination" des conditions particulières du contrat de bail stipule que "Les LOCAUX LOUES sont destinés à un usage exclusif de bureaux. Le PRENEUR ne pourra utiliser les locaux à usage de bureaux que pour y exercer la fraction purement administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance". Il résulte de cette stipulation claire et dépourvue d'ambiguïté que Monsieur [F] [P] ne pouvait exercer dans les locaux loués que la partie administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance et non une activité d'informaticien, comme il l'affirme. Décision du 22 Juin 2026 18° chambre 3ème section N° RG 23/10833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJW Il ne justifie par ailleurs d'aucune demande de déspécialisation partielle dans les formes de l'article L.145-47 du code de commerce de sorte qu'il ne pouvait exercer que l'activité autorisée au contrat de bail. La S.A.S. STRASBOURG PIERRE était donc tenue à une obligation de délivrance des locaux loués conforme à la seule activité autorisée au contrat de bail et non à l'activité réellement exercée par Monsieur [F] [P] d'informaticien en contravention avec la clause précitée. Or, aucune clause du contrat de bail ne mentionne le raccordement à la fibre optique comme une condition déterminante du consentement de Monsieur [F] [P] ni comme un équipement faisant parti des locaux loués. En outre, l'état des lieux d'entrée en date du 18 juin 2018 ne fait pas mention de la présence de la fibre optique ni d'observation de Monsieur [F] [P] quant à l'absence de ce type de raccordement internet. Il n'est pas contesté par Monsieur [F] [P] que les locaux loués sont raccordés à internet. La circonstance selon laquelle le type de raccordement internet est insuffisant selon lui ne relève nullement de l'obligation de délivrance conforme de la chose louée de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE. Le raccordement de la fibre optique n'est par ailleurs pas une condition de l'exploitation normale des locaux loués par Monsieur [F] [P] pour un usage de bureaux et une activité purement administrative. Si, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE reconnaît, aux termes de ses écritures et des échanges intervenues entre les parties, qu'elle avait prévu de faire installer un raccordement de fibre optique dans les locaux loués et que les travaux à cette fin ont pris plus de temps que prévu, force est de constater que ces travaux de raccordement des locaux à la fibre n'étaient entrés dans le champ contractuel ni aux termes des négociations ni aux termes du contrat. Aucune obligation de ces travaux ne pesait donc sur la S.A.S STRASBOURG PIERRE. Monsieur [F] [P] ne peut donc valablement se prévaloir d'un manquement de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à ce titre. En outre, Monsieur [F] [P] ne justifie d'aucune mise en demeure de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE d'effectuer le raccordement internet des locaux à la fibre avant son départ le 31 mai 2019, l'ensemble des échanges produits aux débats étant postérieurs à son départ.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande de résolution du contrat de bail commercial du 12 juin 2018, CONSTATE que le contrat a été résilié à effet du 14 juin 2024, par l'effet du congé délivré par Monsieur [F] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2019, DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande tendant à condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 24.271,37 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus jusqu'au 14 juin 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 4 mars 2024 jusqu'à complet paiement, CONDAMNE Monsieur [F] [P] à verser à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux dépens de l'instance, DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 22 Juin 2026 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA