Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 22 juin 2026 — n° 24/01838

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 septembre 2005, M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] (ci-après les consorts [H]) ont donné à bail commercial en renouvellement à la société PODARGOS des locaux situés au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2001, afin qu’elle y exploite une activité de « fabrication et la vente de chaussure et plus spécialement de chaussures et accessoires orthopédiques », moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 15.000 euros en principal. A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte extrajudiciaire du 1er mars 2022, les consorts [H] ont fait signifier à la société PODARGOS un congé à effet du 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du montant du loyer annuel qu’ils entendaient voir porter à la somme de 38.000 euros hors taxes et hors charges. Ils sollicitaient en outre la restitution de la pièce située au premier étage. Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 juillet 2022, la société PODARGOS a accepté le renouvellement du bail offert mais refusé le montant du loyer demandé ainsi que la restitution de la pièce située au premier étage. Faisant suite à leur mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 18 septembre 2023, les consorts [H] ont fait assigner la société PODARGOS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte des 23 et 24 janvier 2024 aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme de 34.000 euros hors taxes et hors charges par an. La société PODARGOS, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire en date du 28 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment : - constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] et, d'autre part, la société PODARGOS, portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 7], à compter du 1er octobre 2022, - désigné, avant dire-droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, M. [C] [A] en qualité d’expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des dispositions des articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce, aux frais avancés des bailleurs, - fixé le loyer provisionnel dû par la société PODARGOS pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, - sursis à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert et réservé les dépens. M. [A] a établi son rapport le 30 octobre 2025.

MOTIFS A titre liminaire En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux. En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de : - se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, - condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, ni des intérêts afférents. Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord entre les parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente si elles l’estiment nécessaire au regard des dispositions de l’article L.145-57 alinéa 2 du code de commerce. II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 Les consorts [H] sollicitent que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, telle qu’évaluée par M. [X], expert qu’ils ont consulté préalablement à la saisine du juge des loyers commerciaux, à la somme de 34.000 euros au 1er octobre 2022. Ils contestent la pondération des surfaces opérée par l’expert judiciaire, ainsi que le coefficient de majoration retenu pour la communication des locaux avec ceux, voisins, propriété d’un autre bailleur. Sur les règles et principes applicables Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après : 1/ les caractéristiques du local considéré ; 2/ la destination des lieux ; 3/ les obligations respectives des parties ; 4/ les facteurs locaux de commercialité ; 5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L.145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. En l’espèce, le bail commercial signé le 28 septembre 2005, qui avait été consenti pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2001, a pris fin au 30 septembre 2022, consécutivement à la délivrance du congé avec offre de renouvellement signifié par les consorts [H] à la société PODARGOS. Le bail expiré ayant eu une durée effective de plus de douze années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, selon les critères définis par les articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. L’article R.145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. L’article R.145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. L’article R.145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L’article R.145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Sur les caractéristiques des lieux loués Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M.

PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, RAPPELLE que les demandes relatives à la durée du bail renouvelé et à la reconduction des clauses et conditions du bail expiré sous réserve de leur adaptation aux dispositions de la loi Pinel, d’une part, et tendant à voir condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ainsi que des intérêts au taux légal afférents, d’autre part, sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux, INVITE les parties, à défaut d’accord, à se pourvoir devant la juridiction compétente de ces chefs, si elles l’estiment utile, FIXE le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2022 entre M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H], d’une part, et la société PODARGOS, d’autre part, au titre des locaux situés au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7], à la somme de 31.500 euros (trente et un mille cinq cents euros) hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative, DEBOUTE M. [L] [H], Mme [J] [H] épouse [Q], M. [N] [H] et M. [D] [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,   ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire conduite par M. [A], seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à [Localité 1], le 22 juin 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE M. PLURIEL E. ALVES