Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/00238

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 08 novembre 2019, Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U], représentés par la SARL Pierreval, ont consenti un bail d’habitation à Madame [R] [G], sur des locaux d’habitation, outre un garage n°4, situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 518€, outre des charges locatives provisionnelles de 40€. Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] ont fait délivrer à la locataire, Madame [R] [G], un premier commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1223,94 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 janvier 2025. Ce commandement n’a pas été suivi d’effet. Par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] ont fait délivrer à leur locataire un deuxième commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2260,92 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 05 août 2025, échéance d’août 2025 incluse et régularisation des charges incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [R] [G] le 19 novembre 2025. Par assignation en référé du 11 mars 2026, Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Madame [R] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qui lui plaira de désigner, et ce aux frais de la personne expulsée, et en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues par la locataire,Condamner à titre provisionnel Madame [R] [G] au paiement des sommes suivantes :2 407, 49 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des provisions sur charges,500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer la déchéance au moindre manquement. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, Madame [G] n’ayant pas donné suite aux propositions du service social. À l'audience du 05 mai 2026, Monsieur [L] [Y], comparant, a actualisé sa créance locative à la somme de 2 408, 37 € au jour de l’audience. Il indique qu’une reprise des paiements est intervenue entre janvier et avril 2026. Il indique souhaiter la résiliation du bail en raison de la dette locative non acquittée, précisant vouloir mettre en vente l’appartement, pour lequel il rembourse avec son épouse un emprunt immobilier à hauteur de 820 € par mois. Madame [E] [U], n’a pas comparu ni n’était représentée. Madame [R] [G], régulièrement convoquée par signification de l’assignation à domicile, n’a pas comparu ni n’était représentée. Il sera statué par jugement réputé contradictoire s’agissant d’une affaire susceptible d’appel. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend » L'article 835 alinéa 2 poursuit que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Ainsi, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience Ils justifient avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 07 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2260, 92 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 octobre 2025. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, Madame [G] [R] leur devait la somme de 2408, 37 euros. Il convient d’indiquer qu’il y a lieu de soustraire à cette somme les frais du commandement de payer du 14 janvier 2025, non suivi d’effet, d’un montant de 91,36 €, ainsi que les frais de rappel de recommandé du 02 octobre 2024 d’un montant de 06,09 €, les frais de notification à la CCAPEX à hauteur de 13,04 €, et les frais du commandement de payer du 07 août 2025 d’un montant de 139,85 €, soit une dette totale d’un montant de 2158,03 €. Madame [R] [G] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de ses bailleurs. Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [G] au paiement de la somme de 2158,03 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 05 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, mais frais de procédure déduits, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Son montant, actualisé au mois d’avril 2026, s’élève à la somme de 620,88 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 07 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 07 octobre 2025 au 05 avril 2026 (échéance d’avril 2026 incluse) est comprise dans la condamnation à payer la somme de 2158,03 euros sus-prononcée. 4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [R] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la seule charge des bailleurs les frais exposés par eux et non couverts par les dépens. Cependant et compte tenu des difficultés rencontrées par la locataire pour s’acquitter du paiement du loyer mensuel, il y a lieu de condamner cette dernière à payer aux bailleurs la somme de 80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATONS en conséquence, à la date du 07 octobre 2025 la résiliation du bail conclu le 08 novembre 2019 entre Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] épouse [Y] d’une part, et Madame [R] [G], d’autre part, concernant un logement et un garage n°4 situés au [Adresse 4] ; DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [R] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNONS à Madame [R] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux (logement et garage) situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] épouse [Y] la somme de 2158,03 € (deux mille cent cinquante-huit euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] épouse [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 620,88 euros, et ce à compter du 07 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 07 octobre 2025 au 05 avril 2026 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 2158,03 € sus-prononcée ; DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 07 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [U] épouse [Y] la somme de 80 € (quatre-vingts euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DISONS n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [R] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge