Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/01617

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 13 septembre 2018, ESPACIL HABITAT a loué à Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] un local à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 360,35 euros. Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, ESPACIL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] un commandement de payer la somme de 3507,95 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2026 ayant fait l'objet d'un PV659 pour les deux locataires, ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal : Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail logement est acquise à la date du 10 décembre 2025 et ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] de toute personne introduite de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieuxFixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers charges et indemnités d’occupation et indemnités SLS comme si le bail avait subsisté du 10 décembre 2025 jusqu’à son départ effectif des lieuxCondamner solidairement Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] au paiement de la somme de 6250,50€ représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31 janvier 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement,Condamner solidairement Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté à compter du 1er février 2026 jusqu’à son départ effectif des lieuxLe condamner à 120€ l’indemnité prévue par application de l’article 700 du code de procédure civileN’accorder aucun délai de paiement à Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W]es condamner solidairement au paiement des frais et dépens qui comprendront le coût du commandement et les frais de mise à exécution de la décision à intervenirSubsidiairement, si le juge des contentieux de la protection accordait des délais de paiement à Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] et estimait que ces personnes devaient bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire devant lesdits délais, dire qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié ; que les autres demandes seraient échangées. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 14 février 2026. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026. A cette audience, ESPACIL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9684,80 euros. Ils précisent que des frais de SLS sont appliqués et qu’il y a un sondage par commissaire de justice effectué, que le courrier avait été envoyé en lettre simple. Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026

  MOTIVATION DE LA DÉCISION   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. Sur la recevabilité de la demande •    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)   En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 14 octobre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 14 février 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.   •    Sur la notification au préfet   L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales •    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 10 octobre 2025. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 décembre 2025. •    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, ESPACIL HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. •    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». L'article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En l’espèce, ESPACIL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution. Il est mentionné sur le décompte qu’au 31 mars 2026, la dette est de 10 077,43€ Il convient de retirer les frais de commandement de payer et d’assignation qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges qui seront traités ci-après dans le cadre des dépens de l’instance pour un montant total de 392,63€ L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2018 entre ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W], d’autre part, concernant le logement et le garage situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 décembre 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] à verser à ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] à verser à ESPACIL HABITAT la somme de 5522,48 euros (décompte arrêté au 03 avril 2026, terme du mois d’avril non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 10 octobre 2025 sur la somme de 3507,95 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus DIT que Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025 et de l'assignation du 14 février 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [S] [W] et Madame [A] [W] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,