Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/01124

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 03 avril 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a loué à Monsieur [M] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 295,55 euros et des provisions sur charges de 155,02€ Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer à Monsieur [M] [S] un commandement de payer la somme de 849,78 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 septembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026 délivré à personne, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Monsieur [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : CONSTATER la résiliation du bail au 19 novembre 2025 entre la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et Monsieur [M] [W] l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publiqueCONDAMNER Monsieur [M] [P]’une somme de 1144,17€ égale aux loyers et charges dus au 19 novembre 2025 et ce avec intérêts de droit à compter du commandementD’une indemnité d’occupation à dater du prononcé de la résiliation ds baux jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliationCONDAMNER Monsieur [M] [S] aux entiers dépens L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 22 janvier 2026. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026. A cette audience, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1892,48 euros. Il est précisé qu’il n’y a pas eu de paiements depuis son entrée dans les lieux, même partiels. Monsieur [M] [S] est présent. Il indique qu'il reconnaît la dette locative. Il précise qu’il avait eu des menaces et qu’il n’avait pas accès à son compte bancaire, qu’il travaille en CDD et qu’il perçoit 500€, qu’il touche le RSA, qu’il a une fille de 09 ans qu’il voit chez sa mère et qu’il ne lui verse pas de contribution alimentaire, qu’il a besoin du logement pour avoir un bracelet électronique. Monsieur [M] a été autorisé à produire en cours de délibéré son contrat de travail, la plainte qu’il évoque son bulletin de salaire. L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026 Aucune pièce n’a été reçue en cours de délibéré

MOTIVATION DE LA DÉCISION   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.   I. Sur la recevabilité de la demande •    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)   En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 22 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 20 janvier 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.   •    Sur la notification au préfet   L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.   II. Sur les demandes principales •    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 19 septembre 2025.   Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2025. •    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [M] [S] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, la société AIGUILLON CONSTRUCTION sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [S], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [M] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. •    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».   En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution. Il est mentionné sur le décompte qu’au30 mars 2026, le locataire est redevable de la somme de 2057,77€. Il convient de retirer les frais de procédure qui relèvent des dépens à hauteur de 165,29€. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 1892,48 euros au 30 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ». L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 septembre 2025 pour la somme de 849,78 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.   III.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 avril 2025 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [M] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 20 novembre 2025 ; CONDAMNE Monsieur [M] [S] à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; CONDAMNEMonsieur [M] [S] à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 1892,48 euros, soit MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT DOUZE EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES (décompte arrêté au 30 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 849,78 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; DIT que Monsieur [M] [S] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [M] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE Monsieur [M] [S] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Monsieur [M] [S] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2025 et de l'assignation du 20 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,