Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/00233

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 26 avril 2021, l’établissement public NEOTOA a loué à Monsieur [H] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 419,81 euros, incluant les provisions pour charges. Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, NEOTOA a fait délivrer à Monsieur [H] [T] un commandement de payer la somme de 1568,57 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 02 juin 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025 délivré à domicile, NEOTOA a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal : Constater l'acquisition de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique si besoin estCondamner Monsieur [H] [T] à payer à NEOTOA :La somme de 3441,34€, correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges au 29/12/2025 avec intérets au taux légal à compter de la date du commandement de payerles loyers échus du 30/12/2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseune indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à libération effective des lieux de tout occupant ;A titre subsidiaire En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéance Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirEn tout état de cause Condamner Monsieur [H] [T] à payer à NEOTOA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Monsieur [H] [T] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 30 décembre 2025. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026. A cette audience, NEOTOA, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de la demande d’expulsion pour laquelle il y a un désistement. Il y a une actualisation de la créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4933,81 euros. Il est précisé que le locataire a quitté le logement le 26 février et ils s’opposent à la proposition de règlement de 150€ par mois. Monsieur [H] [T] est présent. Il indique qu'il reconnaît la dette locative, expose sa situation personnelle et financière et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150€ par mois maximum. L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026

  MOTIVATION DE LA DÉCISION   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.   I. Sur la recevabilité de la demande •    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)   En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 02 juin 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 30 décembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.   •    Sur la notification au préfet   L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.   II. Sur les demandes principales •    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 30 mai 2025.   Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 juillet 2025. •    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation A compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [H] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il sera constaté le désistement de la demande d’expulsion •    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l’espèce, NEOTOA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, Il est mentionné sur le décompte qu’au 03 avril 2026, la dette de Monsieur [H] [T] s’élève à la somme de 5168,42 euros. Il sera déduit de ces sommes les frais de procédure contentieuse à hauteur de 234,61€. Le bailleur impute également des frais de SLS sans justifier que les conditions d’application de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation sont réunis. Les frais de 39,7 euros seront donc déduis. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 4894,11 euros au 03 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ». L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 mai 2025 pour la somme de 1568,57 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus. III. Sur les délais de paiement Monsieur [H] n’a pas repris le paiement courant des loyers. L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 n’est pas applicable. Il n’est pas contesté que Monsieur [H] n’est plus dans le logement.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE le désistement de NEOTOA de sa demande d’expulsion, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2021 entre NEOTOA, d’une part, et Monsieur [H] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 31 juillet 2025 ; CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNEMonsieur [H] [T] à verser à NEOTOA la somme de 4894,11 euros (décompte arrêté au 03 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 30 mai 2025 sur la somme de 1568,57 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [H] [T] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150 mensualités et une 24ème mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 mai 2025 et de l'assignation du 30 décembre 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à NEOTOA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,