Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/01615

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2018, la société [Localité 3] HABITAT a loué à Monsieur [F] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 314.74 euros. Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, [Localité 3] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [F] [T] un commandement de payer la somme de 1639.69 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 septembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2026 délivré à étude, [Localité 3] HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal : Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail logement est acquise à la date du 22 novembre 2025 et ordonner l’expulsion de Monsieur [T] de toute personne introduite de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieuxFixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers charges et indemnités d’occupation et indemnités SLS comme si le bail avait subsisté du 23 novembre 2025 jusqu’à son départ effectif des lieuxCondamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 3468.49€ représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31 janvier 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement,Condamner Monsieur [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en vigueur comme si le bail avait subsisté à compter du 1er février 2026 jusqu’à son départ effectif des lieuxLe condamner à 120€ l’indemnité prévue par application de l’article 700 du code de procédure civileN’accorder aucun délai de paiement à Monsieur [E] condamner solidairement au paiement des frais et dépens qui comprendront le cout du commandement et les frais de mise a exécution de la décision à intervenirSubsidiairement, si le juge accordait des délais de paiement à Monsieur [T] et estimait qu’il devait bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire, dire qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié ; les autres demandes étant inchangées. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 14 février 2026. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026. A cette audience, ESPACIL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4415.01 euros.Il est précisé que le dernier paiement date de décembre 2025, qu’il n’y a pas de contacts avec le locataire et que des frais de SLS sont sollicités. Le juge a autorisé la production des pièces justificatives de l’application du SLS dans un délai d’un mois. Monsieur [F] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Monsieur [F] [T] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026

MOTIVATION DE LA DÉCISION   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.   I. Sur la recevabilité de la demande •    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)   En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 14 février 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.   •    Sur la notification au préfet   L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales •    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués dans les deux mois à compter du commandement de payer du 22 septembre 2025.   Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 novembre 2025. •    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [F] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, [Localité 3] HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [T], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [F] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. •    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l’espèce, [Localité 3] HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution. Le décompte de créance mentionne qu’au 31 mars 2026, la somme de 4749.02€ serait due. Il convient de retirer les frais de commandement de payer et d’assignation qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges qui seront traités ultérieurement dans le cadre des dépens de l’instance pour un montant total de 334.01€ Il est constaté que le bailleur impute mensuelle des frais d’assurance sans justifier que les conditions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies et les sommes appelées à ce titre seront donc déduites pour un montant total de 57.14€ Le bailleur ne justifie pas non plus que les conditions légales de l’article L 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation étaient réunies pour solliciter les frais de pénalité SLS qui seront donc déduits pour un montant total de 15,24€. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 4342.63 euros au 02 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2018 entre [Localité 3] HABITAT, d’une part, et Monsieur [F] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 novembre 2025 ; CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNEMonsieur [F] [T] à verser à [Localité 3] HABITAT la somme de 4342.63 euros, soit QUATRE MILLE TROIS CENT QUARANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTIMES (décompte arrêté au 02 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 22 septembre 2025 sur la somme de 1639.69 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; DIT que Monsieur [F] [T] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [F] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2025 et de l'assignation du 14 février 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,