Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 25/07851

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par un mandat en date du 29 décembre 2022, M. [E] [F] a chargé la société MASTEOS GESTION de la gestion du bien immobilier situé au [Adresse 5]. Par un contrat de délégation de mandat de gestion locative en date du 24 juin 2024, la société MASTEOS GESTION a délégué la gestion du bien immobilier situé au [Adresse 5] à la société MANDA. Par un acte sous seing privé en date du 12 janvier 2023, M. [E] [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [A] [H] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros, dont 25 euros de charges inclus. Par un contrat en date du 12 janvier 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers par le locataire. Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la société cautionnaire a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3250 euros, au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [A] [H] [G] le 13 mai 2025. Par assignation du 12 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, Ordonner l’expulsion de Mme [S] [A] [H] [G] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner Mme [S] [A] [H] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4178,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2025 sur la somme de 3250 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation, Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, Condamner Mme [S] [A] [H] [G] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, Condamner Mme [S] [A] [H] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 28 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 avril 2026, s'élève désormais à 7430,05 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucun règlement ‘étant intervenu depuis le mois de mai 2025.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3250 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [S] [A] [H] [G] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. En effet, les pièces produites démontrent qu’elle est étudiante et ne perçoit aucun revenu. De plus, au regard de sa situation administrative, elle ne peut travailler durablement puisqu’une obligation de quitter le territoire français a été prise à son encontre. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, étant précisé que Mme [S] [A] [H] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, si bien que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur les délais de relogement Mme [S] [A] [H] [G] sollicite l’autorisation de se maintenir dans le logement durant 12 mois en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. L’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ». L’article L 412-4 de ce même code prévoit que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”. Mme [S] [A] [H] [G] demande à pouvoir se maintenir dans le logement pendant 12 mois afin de pouvoir se reloger. La locataire a pu, au cours de l’audience, exposer sa situation précaire, ne percevant aucun revenu et ne pouvant trouver un emploi au regard de sa situation administrative. Au regard de ces différents éléments, il convient de lui accorder des délais afin de lui permettre de se maintenir dans le logement le temps de pouvoir se reloger dans de bonnes conditions. Cependant, il convient de limiter ce délai à quatre mois. En effet Mme [S] [A] [H] [G] a déjà bénéficié d’un temps long depuis la délivrance de l’assignation en septembre 2025. Elle est donc informée depuis cette date du risque d’expulsion et de la nécessité de se reloger, et ce d’autant plus qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant, ce qui l’exposait à une expulsion sans pouvoir obtenir de suspension de la clause résolutoire. 3.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 janvier 2023 entre M. [E] [F], d’une part, et Mme [S] [A] [H] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 15 juillet 2025, ORDONNE à Mme [S] [A] [H] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ACCORDE un délai supplémentaire de quatre mois à Mme [S] [A] [H] [G] pour se reloger sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Mme [S] [A] [H] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7430,05 euros (sept mille quatre cent trente euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 3250 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4178,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DEBOUTE Mme [S] [A] [H] [G] de sa demande de délais de paiement, CONDAMNE Mme [S] [A] [H] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 464,45 euros (quatre cent soixante-quatre euros et quarante-cinq centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée par la locataire à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place du bailleur, sous réserve que cette dernière justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicitera le paiement, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [S] [A] [H] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mai 2025 et celui de l'assignation du 12 septembre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées. La Greffière Le Juge