Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/01920

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 01 mai 2024, Madame [Z] [X] et Monsieur [J] [V] ont loué à Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 765 euros incluant des provisions sur charge de 15 euros. Le 18 février 2025, Monsieur [J] et Madame [Z] ont vendu le bien au profit de Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] ont fait délivrer à Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer la somme de 2303 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 septembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025 délivré à domicile, Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] ont fait assigner Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droitA titre subsidiaire Prononcer la résiliation judiciaire du bail En conséquence Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [A] et Madame [K] [B] et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier Condamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [K] [B] au paiement de la somme de 3445€ au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoireCondamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [K] [B] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audienceCondamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [K] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locauxCondamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [K] [B] au paiement d’une somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de rocédure civileCondamner solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [K] [B] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 22 décembre 2025. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026. A cette audience, Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] épouse [K], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2289.98 euros. Il est précisé qu’ils sont toujours dans le logement, qu’il y a eu une reprise du paiement des loyers mais que les demandes de l’assignation sont maintenues, qu’il n’y a pas d’accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026

  MOTIVATION DE LA DÉCISION   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. Sur la recevabilité de la demande L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 décembre 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 03 avril 2026.   Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d'accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.   II. Sur les demandes principales •    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés,, seuls des règlements partiels sont intervenus dans les six semaines à compter du commandement de payer du 10 septembre 2025.   Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 octobre 2025. •    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Les bailleurs ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. •    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». L'article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de prouver les obligations dont ils réclament l’exécution. Il est mentionné sur le décompte de créance qu’au 03 avril 2026, les locataires sont redevables de la somme de 2 289.98€. Les bailleurs n’apportent cependant aucun justificatif concernant le montant de la taxe d’ordure ménagère sollicitée à hauteur de 128€ qui sera donc déduite des sommes dues. Les locataires n’apportent pas la preuve de règlements autre que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 2161,98 euros au 03 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme. En l’espèce, le contrat de bail consenti entre Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] d’une part, et Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] d’autre part mentionne la solidarité. Par voie de conséquence, Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative. III. Sur les demandes accessoires   •    Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 10 septembre 2025 et de l'assignation du 19 décembre 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y]. •    Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 mai 2024 entre Madame [Z] [X] et Monsieur [J] [V] auxquels viennent au droit Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y], d’une part, et Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 octobre 2025 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] à verser à Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNEMonsieur [S] [A] et Madame [W] [G] à verser à Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] la somme de 2161,98 euros, soit DEUX MILLE CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (décompte arrêté au 03 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; DIT que Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 septembre 2025 et de l'assignation du 19 décembre 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [W] [G] à payer à Monsieur [D] [K] et Madame [B] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,