Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/00384

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 12 juillet 2019, l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA a loué à Madame [C] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 394,46 euros, incluant les provisions pour charges. Par contrat du 23 mars 2022, NEOTOA a loué à Madame [C] [K] un emplacement de stationnement au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 17,80€. Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA a fait délivrer à Madame [C] [K] un commandement de payer la somme de 2178.74 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2026 délivré à étude, l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA a fait assigner Madame [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : Constater l'acquisition de la clause résolutoire En conséquence Ordonner l’expulsion de Madame [C] [K] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieuCondamner Madame [C] [K] à payer à NEOTOA :La somme de 3862,76€, correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges au 05 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payerLes loyers échus du 06 janvier 2026 à la date de déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseUne indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupantA titre subsidiaire En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéanceDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirEn tout état de cause, Condamner Madame [C] [K] à payer à NEOTOA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [C] [K] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 09 janvier 2026. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026. A cette audience, l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5233,83 euros. Il est précisé que le dernier paiement date d’aout 2025 et qu’elle est toujours dans le logement. Madame [C] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026

  MOTIVATION DE LA DÉCISION   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. Sur la recevabilité de la demande •    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)   En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 octobre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 08 janvier 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.   •    Sur la notification au préfet   L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 09 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales •    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 14 octobre 2025.   Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 novembre 2025. •    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [C] [K] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [K], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [C] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. •    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution. Il ressort du décompte fourni qu’au 31 mars 2026, la dette de Madame [C] [K] s’élève à la somme de 5479.06€ euros. Il convient de déduire de cette somme les frais de « procédure contentieuse » de 150,83€ et 94,40€ qui ne constituent pas une dette de loyer et charge mais qui sont relatifs aux dépens de l’instance. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 5233,83 euros au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme celle-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ». L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 octobre 2025 pour la somme de 2178.74 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus. III.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2019 entre l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA, d’une part, et Madame [C] [K], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 novembre 2025 ; CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNEMadame [C] [K] à verser à l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA la somme de 5233,83 euros, soit CINQ MILLE DEUX CENT TRENTE-TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT-TROIS CENTIMES (décompte arrêté au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 14 octobre 2025 sur la somme de 2178.74 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ; DIT que Madame [C] [K] devra quitter les lieux loués et l’emplacement de parking sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [C] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [C] [K] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 octobre 2025 et de l'assignation du 08 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à l'Office Public de l'Habitat d'Ille et Vilaine NEOTOA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,