Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 26/00473

EXPOSE DU LITIGE: La société civile immobilière NIKITA 3 M (ci-après SCI NIKITA 3 M) déclare avoir donné à bail à Madame [I] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], par contrat verbal, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 435 euros. Plusieurs loyers n’ayant pas été payés, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été déposé à étude le 3 octobre 2025. Ce commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 7 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la SCI NIKITA 3 M a assigné Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de RENNES et a demandé à la juridiction de : - Constater la résiliation du bail verbal au jour du jugement à intervenir ; - Ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la Force Publique s’il y a lieu ; - Condamner Madame [I] [J] à lui payer : - la somme de 4 185 euros, au titre de l’arriéré de loyer et charges et de l’indemnité d’occupation au jour de l’assignation avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir; - une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation, jusqu’à la libération effective des lieux, - Condamner Madame [I] [J] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Madame [I] [J] aux dépens de l’instance et de ses suites, y compris le coût du commandement de payer. Cette assignation a été notifiée à la préfecture le 19 décembre 2025. A l’audience du 3 avril 2026, la SCI NIKITA 3 M, représentée par Monsieur [G] [O], s’est référée à son assignation, a précisé qu’elle avait oublié de faire signer le bail, a indiqué que la locataire était toujours dans les lieux et que son dernier règlement datait d’avril 2025. Elle a actualisé la dette locative à 3 137,84 euros au mois de décembre 2025 et indiqué qu’il y avait en sus quatre échéances de 435€. Bien que régulièrement assignée par acte délivré à personne, Madame [I] [J] ne s’est pas présentée, ni faite représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence. En cet état l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT: Il résulte des dispositions des articles 472 du Code de procédure civile que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.” Sur la recevabilité de la demande • Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) Monsieur [O] ne démontre pas que la SCI est uniquement constituée de parents ou alliés jusqu’au 4ème degré. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 octobre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 18 décembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre. • Sur la notification au préfet L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur l’existence du bail verbal L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix. Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit. En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage. Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué. En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par la bailleresse. Cependant, la SCI NIKITA 3 M verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Madame [I] [J] a effectué deux paiements pour l’occupation du logement en cause (435 euros en janvier 2025 et 600 euros en mars 2025). De plus, le commandement de payer du 03 octobre 2025 remis à Madame [I] [J] mentionne que son nom est sur la boite aux lettres. L’assignation du 18 décembre 2025 lui a été signifiée à personne, ce qui démontre qu’elle occupe le bien objet du contrat de bail verbal. Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal est rapportée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cet article est d’ordre public selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 de telle sorte qu’il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est contenue dans tous les contrats de baux, quand bien même elle n’a pas été expressément convenue, en ce compris les baux verbaux. En l’espèce, un contrat de bail unit les parties et il est établi que les loyers n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Le commandement de payer du 3 octobre 2025 fait obligation à la locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties. Il est établi par le décompte produit que les loyers n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer. Il pourrait donc être constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 décembre 2025. Cependant, la SCI NIKITA 3 M sollicite dans son assignation, reprise à l’audience, que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire se fasse au jour de la présente décision. Il y a donc lieu de considérer que la résiliation du bail aura lieu le 19 juin 2026 conformément à la volonté de la demanderesse. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation : L’article 7 a de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges prévus au bail. En l’espèce, la SCI NIKITA 3 M a produit un relevé de compte actualisé au mois de décembre 2025. Ce relevé fait état d’une dette de loyers à hauteur de 4.185 euros. Or, à l’audience la demanderesse a fait état d’une dette actualisée d’un montant de 3.137,84 euros au mois de décembre 2025 auquel il convient de rajouter 4 loyers pour les mois de janvier, février, mars et avril soit 1 740 euros. Ainsi la dette de loyers s’élève à 4.877,84 euros. Madame [I] [J], non-comparante, ne produit la preuve de règlements autres que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil. A la date du 03 avril 2026, le montant total de la dette locative s’élève donc à 4.877,84 euros, échance du mois d’avril compris. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre la SCI NIKITA 3 M et Madame [I] [J] relativement au logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ; CONSTATE la résiliation au 19 juin 2026 du contrat verbal de location conclu entre la SCI NIKITA 3 M d’une part et Madame [I] [J] d’autre part, relativement au logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ; DIT que Madame [I] [J] est ainsi occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation [Adresse 3] depuis le 19 juin 2026 ; ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de cette dernière et de tout occupants de leur chef des lieux précités, avec le concours de la force publique s’il y a lieu ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI NIKITA 3 M la somme de 4.877,84 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers dus au 3 avril 2026, échéance d’avril inclus avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision. CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI NIKITA 3 M la somme de 696 euros (SIX CENT QUATRE-VINGT SEIZE EUROS) au titre des loyers dûs de mai 2026 et du 1er juin au 18 juin 2026 inclus, en deniers ou quittances. CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI NIKITA 3 M une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 19 juin 2026 et jusqu'à la libération effective du logement ; CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI NIKITA 3 M la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. LA GREFFIÈRE LE JUGE