Tribunal judiciaire, juge cx protection, 19 juin 2026 — n° 25/10697

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée avec prise d’effet au 15 avril 2021, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a loué à Madame [B] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 325,69 euros, ainsi que des provisions sur charges de 110,53€. Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer à Madame [B] [T] un commandement de payer la somme de 991,13 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 juillet 2024. Un plan d’apurement avait été régularisé entre le bailleur et la locataire le 23 juin 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025 délivré à personne, AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : CONSTATER la résiliation du bail au 26 novembre 2025 entre la SA d‘HLM AIGUILLON CONSTRUCTION et Madame [T] [B]ORDONNER l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique ;CONDAMNER Madame [T] [B] à régler :La somme de 838,96€ égale aux loyers et charges dues au 26 novembre 2025 et ce avec intérêts de droits à compter du commandement (frais 99,22€), dont 4€ de pénalité pour défaut d’assuranceUne indemnité d’occupation à dater du prononcé de la résiliation des baux jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliationCondamner Madame [T] [B] aux entiers dépens ; L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 1er décembre 2025. L’affaire a été appelée et lors de l’audience du 13 février 2026 , la locataire mentionnait l’existence de problèmes d’infiltration, de moisissures, de travaux, qu’elle pouvait régler tout de suite les sommes mais que des travaux étaient sollicités. Un renvoi était effectué au 03 avril 2026 pour que la locataire puisse formuler ses demandes. A cette audience, AIGUILLON CONSTRUCTION, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 110,25 euros. Ils maintiennent les demandes de leur assignation, précisant que la dette a débuté en 2023, qu’une tentative de conciliation n’a pas abouti, qu’elle n’est pas assurée, qu’un règlement de 1333,51€ avait été versé le 03 mars 2026 et qu’il n’avait pas été reçu de courrier de la part de la locataire. Madame [B] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026

  MOTIVATION DE LA DÉCISION   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu lors de la première audience à laquelle la date de renvoi a été communiquée.   I. Sur la recevabilité de la demande •    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)   En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 28 novembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.   •    Sur la notification au préfet   L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales •    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l'espèce, il est établi par le décompte de créance que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, et la dette n’a pas été réglée dans les deux mois à compter du commandement de payer du 22 juillet 2024. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 septembre 2024. •    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [B] [T] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, AIGUILLON CONSTRUCTION sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [T], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [B] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. •    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».   En l’espèce, AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution. Il est mentionné sur le décompte de créance qu’au 1er avril 2026, Madame [T] est redevable de la somme de 278,73€. Il convient de déduire de ce montant les frais de procédure qui ne relèvent pas d’une dette de loyer ou de charges mais des dépens pour un montant total de 168,48€ Le 30 mars 2024, le bailleur impute des frais de 7,62€ au titre du SLS sans justifier que les conditions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation étaient remplies et ces sommes seront déduites. Le 30 mars 2025, le bailleur a sollicité des frais de 60,19€ pour des « tx externe », sans en justifier la nature ou l’accord entre les parties pour que cette somme soit à la charge de la locataire. Il n’est pas démontré qu’il s’agit d’un loyer ou d’une charge récupérable et la somme sera déduite. Le bailleur sollicite des frais d’assurance de 4€ par mois depuis le 30 janvier 2024, sans justifier de l’envoi du courrier recommandé imposé par l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989. Les sommes appelées à ce titre seront donc déduites pour un montant total de 92€ Au regard de ces éléments, Madame [T] est titulaire d’une créance de 49,56€ à l’encontre de son bailleur et la demande en paiement sera rejetée. Si l’absence de dette aurait pu permettre d’accorder des délais rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire, Madame [T] ne comparaissant pas à l’audience de renvoi pour les solliciter et le juge ne pouvant les prononcer d’office, la suspension des effets de la clause ne peut être prononcée. III.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 avril 2021 avec prise d’effet au 15 avril 2021 entre AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Madame [B] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ; CONDAMNE Madame [B] [T] à verser à AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DIT que Madame [B] [T] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [B] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; REJETTE la demande de la société AIGUILLON CONSTRUCTION de voir condamner Madame [T] au paiement d’une dette locative ; REJETTE la demande de Madame [T] de voir procéder à des travaux dans son logement ; CONDAMNE Madame [B] [T] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 et de l'assignation du 28 novembre 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,