Tribunal judiciaire, chambre 3 ctx protection, 19 juin 2026 — n° 25/00680

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 15 mai 2023, Madame [J] [O] a donné à bail à Madame [H] [S] un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 465€ et 25€ de provision sur charges. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 15 mai 2023. Un état des lieux de sortie a été établi le 02 octobre 2024. Un commandement de payer a été signifiée à Madame [H] [S] le 29 juillet 2024. La CCAPEX a été saisie le 1er août 2024. Madame [J] [O] a mis en demeure Madame [H] [S] de payer les loyers et charges impayés le 3 décembre 2024. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [O] a fait assigner Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte de commissaire de justice du 12 mars 2025 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses. Madame [J] [O] a sollicité que Madame [H] [S] soit condamnée à lui payer les sommes qu’elle estime lui être dues. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2026. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l'audience du 17 avril 2026, Madame [J] [O] reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de : condamner Madame [H] [S] à lui verser la somme de 5.507,76 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés, somme assortie des intérêts au taux légal ; condamner Madame [H] [S] à lui verser la somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [H] [S] aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, Madame [J] [O] fait valoir que la locataire sortante demeure redevable de loyers et charges impayés et que la comparaison des états des lieux laisse apparaître des dégradations pour lesquelles elle demande indemnisation. Malgré les démarches entreprises par le commissaire de justice pour obtenir l’adresse de Madame [H] [S], celle-ci n’a pu être identifiée occasionnant la constitution d’un procès verbal de recherches infructueuses en date du 12 mars 2025. Au jour de l’audience, Madame [H] [S] n'est ni présente, ni représentée.

MOTIVATION 1. Sur les loyers et charges impayés L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". Madame [J] [O] produit le contrat de bail d'habitation signé par Madame [H] [S] le 15 mai 2023, une mise en demeure du 1er juillet 2024 sans accusé de réception, un commandement de payer en date du 29 juillet 2024 ainsi que l'extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 1355,80 € au 17 avril 2026, représentant les loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois d’octobre 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure. La défenderesse, non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Ainsi, Madame [H] [S] sera condamnée à verser à Madame [J] [O] la somme de 1355,80 € au titre des loyers et charges impayés jusqu'à l'échéance du mois d'octobre 2024 incluse, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 2. Sur les réparations locatives L'article 1732 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. L'article 1730 du code civil précise à cet égard que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Par ailleurs l'article 1731 du code civil dispose que "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.". L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En l'espèce, Madame [J] [O] fournit le contrat de bail, l'état des lieux d'entrée en date du 15 mai 2023 et l'état des lieux de sortie en date du 02 octobre 2024. La comparaison entre les états des lieux met en exergue un ensemble de dégradations qui font l’objet d’un décompte à la suite de l’état des lieux signé par les deux parties : La présence de trous non rebouchés pour 15€ ;Des plinthes non nettoyées pour 30€ ;Le nettoyage du logement rendu sale pour 150 € ;La présence de graisse dans la cuisine pour 100 € ;Le changement d’une ampoule pour 15 € ;La réfaction de 4 clés pour 60 € ;Madame [J] [O] verse aux débats un devis de la société 2D BATIMENTS mentionnant : une cabine de douche pour un montant de 650 euros ;une vasque pour 319 euros ;un meuble à suspendre avec miroir pour 420 euros ;une porte placard pour 150 euros ;une réfaction de la peinture ainsi que du revêtement mural pour 800 euros ; le cout de la main d’œuvre et du déplacement pour 1.450 euros. Soit un total de 4.916,80 €. Madame [H] [S], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’écarter les indemnités suivantes : L’indemnité sollicitée pour le nettoyage de la cuisine. L’état des lieux de sortie faisant apparaitre que les plinthes, le sol, la hotte et les meubles sont à nettoyer sans justifier d’un entretien spécifique nécessaire. Une indemnisation au titre du nettoyage général du logement ayant déjà été pris en compte, il convient d’écarter cette indemnité sollicitée au titre du nettoyage de la cuisine ; Le cout du déplacement mentionné au devis de la société 2D BATIMENTS. En effet, si l’indemnisation des réparations locatives peut être utilement estimée sur la production d’un devis, il appert que les couts de déplacement du professionnel sont une conséquence d’un choix personnel opéré par la demanderesse sans lien direct avec les réparations. De même, au vu des pièces versées au débat, il convient de minorer les indemnités suivantes : Sur l’indemnité sollicitée pour le remplacement de la cabine de douche et du receveur. Il ressort de l’état des lieux de sortie que la cabine de douche ne ferme plus hermétiquement, qu’une poignée de la porte est cassée, que les roulettes de cette dernière sont cassées et que la bonde est sale et bouchée. De facto, il ne ressort aucun élément à même de justifier le remplacement intégral de la cabine de couche en l’absence de diligences de la demanderesse de prouver que toute réparation était impossible ou trop onéreuse. De même, il ne ressort pas d’éléments au dossier permettant de justifier le remplacement du receveur en l’absence de défauts relevés lors de l’état des lieux. Il convient donc de chiffrer cette indemnité à hauteur de 200 € ; Sur l’indemnité sollicitée pour le meuble à suspendre avec miroir. Il ressort de l’état des lieux de sortie que les tiroirs du meuble de la salle de bain ne fermaient plus correctement et que son état à l’état des lieux d’entrée n’était que « bon ». En l’absence d’éléments permettant de justifier de l’impossibilité d’effectuer les réparations sur les portes du placard, il convient de minorer l’indemnité sollicitée à hauteur de 150 € ; Sur l’indemnité sollicitée au titre de la pose des éléments. Il ressort du devis de la société 2D BATIMENTS que la pose de l’intégralité des éléments est évaluée à hauteur de 1.200 €. Or ladite pièce étant seulement un devis, non une facture et en l’absence d’un second devis permettant d’obtenir une seconde évaluation du cout éventuel de la pose des éléments, il convient de minorer l’indemnité sollicité à hauteur de 600 € ; Au vu également du décompte des sommes dues par Madame [H] [S] produit à l’audience par Madame [J] [O], il convient de retrancher à cette somme les versements ainsi que le dépôt de garantie de la défenderesse à hauteur de 765 €. Ce faisant, le montant total des indemnités dues au titre des réparations locatives s’élève à 3.246,80 €. Ainsi, Madame [H] [S] sera condamnée à verser à Madame [J] [O] la somme de 3.246,80 € au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt de l’assignation. 3. Sur les demandes accessoires Madame [H] [S], partie perdante, supportera les dépens. Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l'OPH [Localité 3] [Localité 4] HABITAT les frais avancés au titre de la présente procédure. Madame [H] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.