Tribunal judiciaire, chambre 3 ctx protection, 19 juin 2026 — n° 25/02405

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Se prévalant d’un bail sur le logement situé [Adresse 2], l’OPH TROYES AUBE HABITAT a mis en demeure Monsieur [Q] [D] de payer les loyers et charges impayés le 3 juin 2024. La CCAPEX a été saisie le 30 aout 2024. Une sommation de payer a été signifiée à Monsieur [Q] [I] le 29 novembre 2024. Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH TROYES AUBE HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025 en vue de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux. A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience du 17 avril 2026, l'OPH TROYES AUBE HABITAT reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de : prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Monsieur [Q] [I] au paiement d’une somme actualisée de 6.449,63 € au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner Monsieur [Q] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; condamner Monsieur [Q] [I] au paiement de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [Q] [I] aux entiers dépens ; Au soutien de ses demandes, l'OPH TROYES AUBE HABITAT indique avoir perdu le bail suite à une cyberattaque et se prévaut de l'existence d'un bail verbal. Il fait valoir que le locataire ne s'acquitte plus de ses loyers depuis octobre 2025 constituant des manquements suffisamment graves justifiant la résiliation du bail. A l’audience, Monsieur [Q] [I] fait valoir qu’il souhaite quitter le logement et qu’il compte solder sa dette en sollicitant des délais de paiement à hauteur de 800€ par mois.

MOTIVATION 1. Sur la recevabilité de l'action en résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aube par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige. Par ailleurs, l'OPH TROYES AUBE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 aout 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige. L’action est donc recevable. 2. Sur l'existence du bail L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d'habitation est établi par écrit. Néanmoins, il se déduit de l'article 1715 du code civil que le bail non écrit est valable dès lors qu'il a reçu exécution. Enfin l'article 1353 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, l'OPH TROYES AUBE HABITAT ne produit pas le contrat de bail initial expliquant l’avoir perdu suite à une cyberattaque. Il verse toutefois, des avis d'échéances, l’avis d’imposition 2019 sur les revenus 2018 au nom de Monsieur [Q] [I] attestant de son adresse au [Adresse 2], une attestation d’assurance habitation au nom du défendeur et couvrant l’adresse du bien du 11 janvier 2025 au 10 janvier 2026 ainsi qu'un historique de compte locatif démontrant des paiements au titre des loyers et charges. En conséquence, les éléments versés au débat permettent d'établir l'existence d'un contrat de bail entre l'OPH TROYES AUBE HABITAT et Monsieur [Q] [I], portant sur un appartement situé [Adresse 2], [Localité 1]. 3. Sur la résiliation du bail L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; [...]". L'article 1224 du code civil dispose que "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.". L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.". Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.". Le paiement du loyer et des charges ainsi qu'assurer le logement sont des obligations essentielles du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois, tout comme le défaut de justification d'une assurance, caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. Le décompte produit en l'espèce par l'OPH TROYES AUBE HABITAT révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 6.449,63 € échéance du mois de mars 2026 incluse au 17 avril 2026. L'OPH TROYES AUBE HABITAT justifie avoir mis en demeure le locataire de s'acquitter des loyers et charges impayés en date du 3 juin 2024. Monsieur [Q] [I] explique ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux et déclare souhaiter rendre les clés le lundi 20 avril 2026. Il explique avoir connu des difficultés financières. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, au vu de l’accord du défendeur et au vu des prestations échangées au cours du bail, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur à la date de l'assignation soit le 24 octobre 2025. Monsieur [Q] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l'OPH TROYES AUBE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Q] [I]. 4. Sur les demandes de condamnation au paiement Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Monsieur [Q] [I] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période à compter du 24 octobre 2025 et qui sera fixée à d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il ressort du relevé de compte locatif produit par l'OPH TROYES AUBE HABITAT, arrêté à la date du 17 avril 2026, que la dette locative s'élève à la somme 6.449,63 € comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 incluse, après déduction des frais de poursuite. Monsieur [Q] [I], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (24 octobre 2025) sur la somme de 3.160,57 et à compter du présent jugement pour le surplus.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.