Tribunal judiciaire, referes jcp <ou= 10 000€, 16 juin 2026 — n° 26/00194

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 décembre 2019, la SCPI KYANEOS PIERRE a consenti à [Z] [G] et [C] [W] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 450,00 euros charges non comprises. Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 450,00 euros. Par exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait délivrer à [Z] [G] et [C] [W] un commandement de payer la somme totale de 4935,66 euros selon décompte arrêté au mois d’octobre 2025 (quittancement du mois d’octobre 2025 inclus) et dont la somme de 4771,96 euros correspond aux loyers et charges non réglés. En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [Z] [G] et [C] [W] par acte de commissaire de justice délivré le 09 mars 2026 aux fins de : constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler par condamnation solidaire des locataires la somme de 6805,36 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 02 mars 2026,lui régler par condamnation solidaire des locataires une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxlui régler par condamnation solidaire des locataires la somme de 750,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens * A l'audience du 12 mai 2026, la SCPI KYANEOS PIERRE, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a fait état d'un accord entre les parties sur des délais de paiement. Au cours de cette audience, [C] [W] n'a pas comparu et n'a pas été représentée. Au cours de cette audience, [Z] [G] a comparu et a fait valoir l’existence d’un accord signé avec le bailleur et sa compagne. Il a indiqué qu’il travaillait dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée en qualité d’agréeur qualité moyennant rémunération mensuelle de 1680,00 euros. Il a précisé que le couple n’a pas d’enfant à charge et pas de dette. Les défendeurs régulièrement assignés, n'ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties. Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 5] a été communiqué. A l'audience du 12 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». 1) Sur la recevabilité de l'action Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 10 mars 2026, au moins six semaines avant la première audience fixée au 12 mai 2026. En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement. Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisée le 03 novembre 2025 conformément au délai imposé par les dispositions précitées. Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. 2) Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas: le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire. L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois. * Au cas d'espèce, le contrat de bail du 12 décembre 2019 contient en son article 2-9 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers, deux mois après délivrance d’un commandement payer resté infructueux. La SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier à [Z] [G] et [C] [W], le 30 octobre 2025, un commandement de payer la somme totale de 4771,96 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Il ressort du décompte produit par la SCPI KYANEOS PIERRE que [Z] [G] et [C] [W] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé. [Z] [G] et [C] [W] ne démontrent pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti. Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation. Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 31 décembre 2025 (commandement + 2mois) au profit de la SCPI KYANEOS PIERRE. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 3) Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 12 décembre 2019, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ». Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. * La SCPI KYANEOS PIERRE produit un décompte arrêté au 12 mai 2026 à hauteur de 6983,04 euros. [Z] [X] a sollicité des délais de paiement selon les modalités du plan signé avec son bailleur. La SCPI KYANEOS PIERRE produit également un accord signé entre les parties le mai 2026 arrêtant la dette locative à la somme de 7220,79 euros au 30 avril 2026 et prévoyant un apurement sur 36 mois, à hauteur de 35 mensualités de 201,00 euros et une 36ème mensualité égale à 185,79 euros ; chaque mensualité étant payable en sus du loyer et des charges courants au plus tard le 15 de chaque mois. Le décompte du 12 mai 2026 démontre que le paiement du loyer et des charges courants a repris et que l’échéancier a été respecté. Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement aux parties conformément au plan du 06 mai 2026. [Z] [G] a également sollicité la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la SCPI KYANEOS PIERRE ne s'oppose pas. Dès lors, au regard des délais de paiement accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

CONSTATONS que l’échéance du mois de mai 2026 a été régulièrement réglée, DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l'exécution desdits délais de paiement, DISONS qu'en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée, RAPPELONS qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution. DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d'exigibilité et après mise en demeure restée infructueuse: la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut de départ volontaire de [Z] [G] et [C] [W] des lieux situés à [Adresse 4], et deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le la SCPI KYANEOS PIERRE.[Z] [G] et [C] [W] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles, DISONS que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles, DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 5], CONDAMNONS [Z] [G] et [C] [W] à régler à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 300,00 euros aux titres des frais irrépétibles, CONDAMNONS [Z] [G] et [C] [W] aux entiers dépens, RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit, Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 juin 2026 Le Greffier Le Juge