Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 22 juin 2026 — n° 25/01292

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 21 novembre 2022, Monsieur [Q] [Y] a cédé à Madame [W] [R] épouse [S] un bien immobilier correspondant au lot n°1 de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 3]. Le 6 novembre 2024, Madame [R] épouse [S] a fait dresser un constat d’huissier des infiltrations d’eau dans la cave du bien, transformée en chambre par le vendeur. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 décembre 2024, Madame [R] épouse [S] a demandé l’annulation de la vente pour vices cachés. Monsieur [Y] n’a pas répondu à ce courrier. Par acte du 14 février 2025, Madame [R] épouse [S] a assigné Monsieur [Y] devant le tribunal de céans aux fins de voir : - prononcer la nullité de la vente en date du 21 novembre 2022 du bien immobilier, - condamner Mr [Y] au paiement de : o la somme de 120 000 euros correspondant au prix de vente, ainsi qu'aux frais de notaire liés à la vente o la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi o la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens - ordonner n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. En l’absence de constitution du défendeur, par ordonnance du 18 mars 2025, la clôture a été fixée au 27 mars 2026. Le 25 mars 2026, Monsieur [Y] a notifié des conclusions d’incident tendant à voir déclarer l’action de Madame [R] épouse [S] irrecevable et celle-ci condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il a sollicité la fixation de l’incident en plaidoirie. Le même jour, Monsieur [Y] a également notifié des conclusions au fond aux termes desquelles il demande au tribunal de : A titre principal, - DECLARER l'action de Madame [S] à l'encontre de Monsieur [Y] irrecevable A titre subsidiaire, -DEBOUTER Madame [S] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions A titre très subsidiaire, - DEBOUTER Madame [S] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance. En toute hypothèse, - CONDAMNER Madame [S] à payer à Monsieur [Y] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles - CONDAMNER Madame [S] aux entiers dépens, distraits au profit de Nicolas MASSUCO, Avocat sur son affirmation de droit. Par conclusions notifiées le 26 mars 2026, Madame [R] épouse [S] a notamment conclu au rejet des conclusions d’incident, des conclusions au fonds et des pièces 1 et 2 notifiées par le défendeur. Par ordonnance en date du 26 mars 2026, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture fixée au 27 mars 2026, joint l’incident au fond et fixé la nouvelle clôture à la date du 21 avril 2026. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 avril 2026, Madame [R] épouse [S] demande au tribunal de : Au principal - PRONONCER la nullité de la vente en date du 21 novembre 2022 du lot n°1 de copropriété situé dans un ensemble immobilier à [Localité 4] (VAR) [Localité 5], sis au [Adresse 3], figurant au cadastre BB, n°[Cadastre 1], pour une surface de 00ha00a54ca, publié au SPF [Localité 6] 2 le 7 décembre 2022, volume 2022P, numéro [Localité 7], étant précisé que l'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [K], notaire à [Localité 8], le 10 novembre 1990 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9], le 6 décembre 1990 volume 1990P numéro 11749 Subsidiairement - PRONONCER la résolution de la vente en date du 21 novembre 2022 du lot n°1 de copropriété situé dans un ensemble immobilier à [Localité 4] (VAR) [Localité 5], sis au [Adresse 3], figurant au cadastre BB, n°[Cadastre 1], pour une surface de 00ha00a54ca, publié au SPF [Localité 6] 2 le 7 décembre 2022, volume 2022P, numéro [Localité 7], étant précisé que l'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'…

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande 1) La publication de l’assignation Madame [S] produit au débat la publication et l’enregistrement de l’assignation au service de la publicité foncière effectuée le 10 mars 2025 sous les références 8304P04 2025 D n°7392 Volume 8304P04 2025 P n°5111 et le 1er avril 2025 sous le volume 8304P04 2025 P n°6770. Dès lors, le moyen tiré de l’absence de publication de l’assignation n’est pas fondé. 2) La forclusion L’article 1648 alinéa 1 du code civil dispose que : “ L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”. Monsieur [Y] fait valoir que la vente est intervenue le 21 novembre 2022 ; que dès le 5 décembre 2022, Madame [S], par l’intermédiaire de son gestionnaire, lui écrivait pour se plaindre des entrées d’eau ; que cette date doit donc être retenue comme celle de la constatation du vice ; qu’ainsi plus de 2 ans se sont écoulés avant que l’action soit intentée. Il en conclut que cette dernière est forclose. Madame [S] relève que pour justifier de la découverte le 5 décembre 2022, Monsieur [Y] se prévaut d’un SMS dont on ne sait pas à quelle date réelle il a été envoyé, ni quel bien il concerne puisque Monsieur [Y] a vendu plusieurs biens immobiliers à la même époque. La demanderesse affirme qu’elle n’a eu connaissance des vices cachés et de l’existence d’une pompe installée dans le sol sous le carrelage qu’après avoir procédé à une déclaration à son assurance et à la recherche consécutives à des désordres majeurs causés par des inondations répétées. Elle se prévaut de la date du 6 novembre 2024, date du constat d’huissier, comme celle formalisant la découverte de la pompe. Pour établir que Madame [S] avait connaissance du vice dès le 5 décembre 2022, Monsieur [Y] produit une capture d’écran d’un SMS avec une photo. Ce SMS, signé d’un certain [U], ne permet ni de par son contenu, ni de par sa forme établir qu’il est relatif à l’appartement litigieux. Il en va de même pour la photo. Cette pièce est donc dépourvue de force probante. La première pièce versée au débat qui relate les désordres et objective la présence d’une pompe sous le carrelage de la cave est l’expertise amiable du 25 septembre 2024. C’est donc la date qui sera retenue pour la découverte du vice. Madame [S] ayant fait assigner Monsieur [Y] le 14 février 2025, son action n’est pas forclose. Au regard de ces éléments, il y a lieu de dire que l’action de Madame [S] est recevable. Sur la demande en annulation de la vente L’article 1137 du code civil dispose que : “Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”. Madame [S] expose que Monsieur [Y] a acquis le bien litigieux le 15 décembre 2014 ; qu’au moment de cet achat la cave était composée uniquement de murs en ciment, d’un plafond en béton et d’un sol en terre ; que Monsieur [Y] a donc entrepris des travaux afin de transformer la cave en chambre et que c’est lui qui a notamment installé la pompe. Elle estime en conséquence que son vendeur avait connaissance de la présence de cet équipement destiné à pallier les inondations répétées affectant la pièce. Elle lui reproche de ne pas l’avoir informée de cette problématique d’inondations. Elle souligne que la pompe, installée sous le carrelage, était totalement invisible et inaccessible à une simple inspection lors de la vente. Elle affirme qu’elle n’aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance des inondations récurrentes l’affectant. Madame [S] sollicite, à titre principal, la nullité de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, la résolution pour vices cachés. Monsieur [Y] fait valoir qu’il n’a jamais trompé Madame [S] sur la destination de la pièce en sous-sol et qu’il est indiqué clairement dans l’acte de vente qu’il s’agit d’une cave. Il affirme n’avoir jamais été victime d’infiltration lorsqu’il a vécu dans le bien de sorte qu’il ignorait totalement d’un quelconque vice ayant entrainé l’arrivée d’eau au sein de la cave. Il conteste avoir mis en place la pompe de relevage et estime que celle-ci a été installée après l’acquisition du bien par Madame [S]. Il convient de relever que l’acte de vente du 21 novembre 2022 décrivait le bien de la façon suivante : “sous sol et rez-de-chaussée : - Au sous-sol : une cave communiquant avec le rez-de-chaussée par un escalier intérieur, - Au rez-de chaussée : un studio portant la lettre A sur le plan, comprenant : séjour avec kitchenette, dégagement, salle de bains, WC”. Madame [S] avait donc parfaitement connaissance de la destination de cave du sous-sol et de ce que Monsieur [Y] avait transformé cette pièce en chambre, ce que d’ailleurs elle ne conteste pas. Afin d’établir les infiltrations d’eau récurrentes dont elle se plaint, Madame [S] verse au débat le rapport de la société CHASSEUR de fuites en date du 25 septembre 2024 et le constat d’huissier du 6 novembre 2024. Ces pièces démontrent la présence d’eau sur le sol de la cave à ces dates précises mais pas le caractère répété des inondations. Madame [S] ne produit pas de déclaration de sinistre, de constats ou même des photos établis sur d’autres périodes, notamment au cours de l’année 2023. D’autre part, il convient de relever que la société CHASSEUR DE FUITES a conclu que : “les investigations ont révélé que les dégats subis par le client semblent être provoqués des infiltrations provenant des eaux de pluie car la cave est pas équipée de cuvelage”. Ce rapport n’établit donc pas de façon certaine l’origine des infiltrations. Il sera relevé que s’il est fait mention de la présence d’une pompe de relevage celle-ci n’est nullement présentée comme une découverte. Madame [S], qui produit le dossier de diagnostic technique démontrant la transformation de la cave en chambre par Monsieur [Y], échoue à établir que c’est bien celui-ci qui a installé la pompe de relevage sous le carrelage, laquelle ayant très bien pu être installée, dans un second temps, postérieurement à l’achat litigieux. Dès lors, le dol n’est pas prouvé. En l’absence de preuve d’un vice antérieur à la vente et rendant le bien impropre à l’usage convenu, l’action sur le fondement des vices cachés sera également rejetée. Madame [S] sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S], succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure. Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS: Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ; DÉCLARE l’action de Madame [W] [R] épouse [S] recevable ; DÉBOUTE Madame [W] [R] épouse [S] de l’intégralité de ses demandes ; CONDAMNE Madame [W] [R] épouse [S] à payer à Monsieur [Q] [Y] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] [R] épouse [S] aux dépens, distraits au profit de Maître Nicolas MASSUCO ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE