Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 22 juin 2026 — n° 22/05107

EXPOSE DU LITIGE Madame [W] [A] veuve [O], Monsieur [L] [A] et Madame [K] [A] sont propriétaires en indivision d’un appartement situé en rez-de-chaussée correspondant au lot n° 14 de la copropriété “[Adresse 7] à [Localité 4]. La gestion de l’appartement a été confiée à la SAS [U], exerçant sous l’enseigne “agence EUROPA”. La copropriété est assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD suivant un contrat multirisque immeuble. Le 31 mai 2017, la société BGTI, exerçant sous l’enseigne “GRECH IMMOBILIER”, alors syndic de la copropriété, a déclaré auprès de l’assureur un dégât des eaux situé dans l’appartement du rez-de-chaussée et dans les caves. Par courrier en date du 6 juin 2017, l’agence GRECH IMMOBILIER a sollicité auprès de l’agence EUROPA l’accès à l’appartement, alors inoccupé, afin de procéder à la réparation de la fuite sous huitaine. Le 8 juin 2017, la société AUXISUD ASSAINISSEMENT a constaté un refoulement des eaux usées dans l’appartement et a estimé que la fuite provenait du réseau des eaux usées qui se serait bouchée et aurait provoqué des infiltrations dans la cave. Le lendemain, il a été procédé au pompage de l’eau dans la cave et à son nettoyage ainsi qu’au curage du réseau des eaux usées à partir du siphon disconnecteur. La société AXA a mandaté le cabinet POLYEXPERT afin d’évaluer le montant des dommages consécutifs à ce sinistre. Par courrier en date du 13 février 2018, l'agence EUROPA a adressé un devis au syndic portant sur la remise en état de l'appartement de l'indivision [O] [A] pour un montant de 7.423,35 euros TTC en lui demandant de déclarer le sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mars 2018, l'agence EUROPA faisait état de la persistance des fuites et mettait en demeure GRECH IMMOBILIER de faire procéder de toute urgence à une recherche de fuite, afin d'y mettre un terme. Le 28 mai 2018, suite à une nouvelle inondation des caves de l’immeuble, un second sinistre a été déclaré. Le cabinet POLYEXPERT, de nouveau mandaté, a estimé que le premier sinistre était dû à un engorgement des eaux ayant engendré un débordement des caves, à l’origine du second sinistre. L’indivision [C] a fait dresser un premier constat d’huissier de justice le 14 juin 2018 afin d’établir la persistance des infiltrations, puis un second le 17 juin 2019. La cabinet [G], nouveau syndic désigné par assemblée générale du 16 avril 2019, a mandaté la SOCIÉTÉ D’ASSAINISSEMENT MÉDITERRANÉENNE (SAM) afin d’identifier l’origine du sinistre. Les 11 et 19 juillet 2019, la société SAM a procédé au pompage de l’eau propre des caves, au curage du siphon principal et au débouchage et curage d’une canalisation horizontale intérieur à partir u siphon extérieur. Le 10 septembre 2019, la société SAM est intervenue dans l’appartement [C] et a retenu qu’il s’agissait d’une fuite encastrée après compteur. Selon assignation en date du 24 juillet 2020, Mme [O] assignait en procédure de référé le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic le cabinet [G], son assureur la société AXA ainsi que GRECH IMMOBILIER en sa qualité de précédent syndic en exercice lors du constat des désordres susvisés aux fins d'expertise. Par conclusions en date du 5 août 2020, les consorts [A] intervenaient volontairement aux fins de voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertises.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L'article 14, alinéa 5, dispose que le syndicat des copropriétaires “est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes , sans préjudice de toutes actions récursoires.” Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, dont le syndicat ne peut s’exonérer en prouvant son absence de faute. En l’espèce, les demandeurs font valoir que le syndicat est également tenu lorsque les désordres affectent les parties communes et ont des répercussions sur les parties privatives des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’a pas commis de faute. Il relève que l’expert a écarté sa responsabilité en ce qu’il a estimé que le dommage n’était pas imputable à un défaut d’entretien. Il souligne que dès l’origine la niche TÉLÉCOM était remplie d’eau dont il considère qu’il s’agissait d’eau propre puisque l’entretien par la société SAM n’a pas eu pour effet d’en diminuer la présence. Il en déduit que l’origine de la fuite demeure incertaine et que les conclusions de l’expert selon lesquelles l’origine de la fuite se trouverait dans le système d’évacuation des eaux usées est contestable. Il est constant que le lot de copropriété appartenant aux consorts [C] a subi plusieurs infiltrations d’eau. L’expert judiciaire a retenu dans son rapport : “Les constatations réalisées lors des réunions d’expertise me permettent de conclure que l’origine de ces désordres sont de nombreuses fuites sur le collecteur horizontal et les pieds de colonne d’évacuation des eaux usées et eaux vannes de l’immeuble. Les causes en sont la faible pente entre les pieds de colonne et le regard sur trottoir. En effet, cette faible pente entraine des bouchages récurrents, et donc une mise en charge fréquente du collecteur horizontal et des pieds de colonne, ce qui a fini par user les revêtements et les joints des canalisations.” Il y a lieu d’observer que le syndicat des copropriétaires, qui conteste ces conclusions, s’est abstenu d’adresser un dire à l’expert afin que celui-ci réponde notamment sur la présence d’eau propre, ce qui serait contraire à son explication sur l’origine de la fuite. De plus, l’expert judiciaire n’ignorait nullement les interventions de la société SAM puisqu’il a précisé dans son rapport que cette société a été mise à sa disposition par le syndicat des copropriétaires. En tout état de cause, la seule constatation, en date du 29 décembre 2022, d’infiltrations d’eau dans les caves qui seraient propres car dépourvues de trace du colorant inséré dans les évacuations des appartements du 1er étage n’est pas de nature à remettre en cause la conclusion selon laquelle les désordres subis par l’appartement des consorts [C] trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sans qu’il y ait lieu de rechercher la moindre faute de sa part. Sur la responsabilité de la société BGTI Les articles 1991 et 1992 du code civil disposent que : “Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire”. En l’espèce, les consorts [A] font valoir que l’expert a retenu que les dommages étaient dus à un vice de construction et à la vétusté des revêtements et des joints de canalisation. Ils estiment que la négligence du syndic GRECH IMMOBILIER à prendre les décisions en temps utiles a aggravé les infiltrations ce qui constitue une faute engageant sa responsabilité. Ils considèrent que, lors des deux signalements qu’ils ont effectués, il appartenait au syndic de mettre en oeuvre des démarches auprès de l’assurance ce qu’il ne démontre pas avoir fait. Le syndicat des copropriétaires conclut à la responsabilité de la société BGTI faisant valoir que celle-ci n’a pas répondu au courrier du 13 février 2018 dans lequel le devis de remise en état de l’appartement lui a été adressé. La société BGTI affirme avoir déclaré auprès de la société AXA, assureur de la copropriété, chaque dégât des eaux constaté par les demandeurs, ce qui a abouti à la réalisation d’une expertise amiable. Il considère que l’expertise judiciaire n’a pas conclu que les désordres provenaient d’un défaut d’entretien des parties communes mais plutôt à un vice de construction. Il résulte des pièces versées au débat que la société BGTI a bien, en sa qualité de syndic, déclaré les sinistres à la société AXA le 31 mai 2017 et le 28 mai 2018. Il n’a donc commis aucune faute à ce titre. Il y a lieu d’observer que, lors de l’apparition du premier sinistre, c’est le syndic qui a alerté l’agence EUROPA de l’inondation et a fait diligences pour obtenir l’accès à l’appartement [C] en tentant de joindre à plusieurs reprises le locataire et en alertant l’agence de la nécessité d’y accéder rapidement. L’assureur a ensuite mandaté le cabinet POLYEXPERT qui a évalué le montant des dommages. Il ressort des éléments du dossier que la société BGTI a fait appel à la société AUXISUD pour la reprise des fuites sur le réseau des eaux usées et la vidange du réseau chauffage. Il est établi que, malgré une réclamation en ce sens de l’agence EUROPA, le syndic n’a pas pris en charge le devis de remise en état de l’appartement [C] et n’en a pas demandé la prise en charge à l’assureur. Cela qui constitue une négligence de sa part. Toutefois, il ne sera pas retenu que cette faute a joué un rôle causal dans la survenu du second sinistre, l’expert ayant retenu que la cause des sinistres était la faible pente entre les pieds de colonne et le regard sur trottoir. Ainsi, si le syndic avait mis en oeuvre les travaux de remise en état de l’appartement, le second sinistre serait intervenu quand même mais dans un appartement rénové. Au regard de ces éléments, il y a lieu de dire que le syndic est intervenu pour faire cesser le dommage. A l’évidence les travaux de la société AUXISUD n’ont pas suffi à remédier à la situation puisqu’un second sinistre est intervenu pour autant cela ne permet pas de retenir le caractère fautif de l’intervention du syndic qui n’a pas une obligation de résultat. Ainsi, aucune faute du syndic ayant eu un rôle causal dans le préjudice des demandeurs ne peut être retenue à l’encontre de celui-ci. Les demandes formulées à l’encontre de la société BGTI seront donc rejetées. Sur la garantie de l’assureur Les demandeurs sollicitent que la société AXA soit condamnée in solidum avec les autres défendeurs à l’indemnisation de leurs préjudices. Le syndicat des copropriétaires demande à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par la société AXA, en principal, intérêts, frais, article 700 du CPC et dépens. En réponse aux arguments de l’assureur, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’absence d’aléa suppose la connaissance par l’assuré du risque à la date de souscription du contrat d’assurance, soit le 20 janvier 2006, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La société AXA relève que l’expert a estimé que les désordres étaient dus à la faible pente entre les pieds de colonne et le regard du trottoir, c’est à dire à un défaut de construction du bâtiment.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ; REJETTE les demandes formulées à l’encontre de la société BGTI ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire (p.10 du rapport) et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] et la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [W] [A] veuve [O], Monsieur [L] [A] et Madame [K] [A] la somme de 8.500 euros TTC au titre des travaux de reprise de leur appartement, avec indexation sur l’indice BT 01 ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] et la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [W] [A] veuve [O], Monsieur [L] [A] et Madame [K] [A] la somme de 37.800 euros au titre du préjudice de jouissance, cette somme à parfaire jusqu’à la réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux préconisés par l’expert (p.10 du rapport) ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] et la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [W] [A] veuve [O], Monsieur [L] [A] et Madame [K] [A] la somme de 1.000 euros chacun au titre du préjudice moral ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] et la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [W] [A] veuve [O], Monsieur [L] [A] et Madame [K] [A] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] des condamnations indemnitaires prononcées à son encontre ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] du surplus de ses demandes de garantie formulées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD ; DISPENSE Madame [W] [A] veuve [O], Monsieur [L] [A] et Madame [K] [A] de toute participation à la dépense commune des frais engagés pour la présente procédure ; DÉBOUTE la société BGTI de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 4] et la société AXA FRANCE IARD aux dépens ; AUTORISE la distraction des dépens au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE