Tribunal judiciaire, contentieux général proxi, 16 juin 2026 — n° 25/02957

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature électronique à effet au 25 octobre 2024, Mme [O] [Q] a consenti à M. [A] [R] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 670 €, outre 150 € à titre de provisions sur charges. Par acte du 29/10/2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements du locataire. En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme totale de 10.170,37 euros au titre des loyers et charges impayés. La dernière quittance subrogative a été délivrée par le mandataire des bailleurs le 26 mars 2026. Le 12 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [A] [R] un commandement de payer la somme principale de 2260 €, visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX le14/08/2025. Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 03 novembre 2025, fait assigner M. [A] [R] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de : déclarer recevable son action, constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [A] [R], ordonner l’expulsion de M. [A] [R] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, condamner M. [A] [R] à lui payer la somme de 5.540 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12/08/2025 sur la somme de 2260 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation, fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, condamner M. [A] [R] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, condamner M. [A] [R] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dire n'avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire, condamner M. [A] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 14 avril 2026, à l’issue de la conciliation intervenue entre les parties, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile , sauf en ce qui concerne le montant de la dette actualisée à la somme de 9970,37 € et a exposé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. A cette audience, M. [A] [R] a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois. La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 . L’assignation a été notifiée au préfet de l'Hérault deux mois au moins avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de la quittance subrogative du 26 mars 2026, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 10.170,37 euros pour le compte de M. [A] [R] au titre des loyers impayés pour la période du mois de novembre 2024 au mois de mars 2026 inclus. M. [A] [R] a versé la somme de 200 euros à la caution. Les parties ne contestent pas le décompte et la quittance subrogative produits. Il convient en conséquence de condamner M. [A] [R] au paiement de la somme de 9.970,37 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 août 2025 sur la somme de 2260 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Le contrat de location signé par les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement signifié le 12 août 2025 n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises le 23 septembre 2025. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties intervenu à l’issu de la conciliation, il convient d’octroyer au locataire des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif. En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ces délais. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et la résiliation reprendra son plein effet. Le demandeur pourra alors procéder à l’expulsion du locataire des lieux loués, et ce dernier sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel ; L’indemnité d’occupation devra être payée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura elle-même versée au bailleur à ce titre, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [A] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.