Tribunal judiciaire, contentieux général proxi, 16 juin 2026 — n° 25/02041

EXPOSE DU LITIGE: Par acte sous-seing-privé en date du 04 août 2020, avec prise d’effet au 10 août 2020, la SCI MAS DE CAZES a consenti à Monsieur [V] [O] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5], contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 1600 €, outre une provision sur charges de 23 €. Le mandataire du bailleur, la SARL HERAULT IMMOBILIERE DE GESTION a souscrit, par l’intermédiaire de la société [H], un contrat de garantie loyers impayés auprès de la société SA SEYNA. Invoquant un impayé de loyers et charges, le 26 février 2025, la SCI MAS DE CAZES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4322,07 €, visant la clause résolutoire prévue au bail. Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SCI MAS DE CAZES et la société SEYNA ont, par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, fait assigner M. [V] [O] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de : constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 avril 2025, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire, condamner M. [V] [O] à laisser libre le logement et restituer les clés, ordonner l’expulsion de M. [V] [O] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamner M [V] [O] à payer la somme de 8.252,69 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, montant dus au terme de mai 2025, à parfaire, dont : *6450,69 € à la SOCIETE CIVILE ET IMMOBILIÈRE ET AGRICOLE DU MAS DE CAZES, *1802 € à la société SEYNA, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant, fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et condamner M. [V] [O] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés condamner M [V] [O] à payer à la société SEYNA la somme de1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M [V] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 et a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 14 avril 2026, par jugement en date du 10 mars 2026, afin d’inviter le demandeur à justifier des pièces visées dans l’assignation. A l'audience du 14 avril 2026, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance sauf en ce qui concerne la dette, actualisée à la somme de 7.024,05 €, arrêtée au 5 janvier 2026. Ils précisent que la créance du bailleur s’élève à la somme de 5222,05 euros et celle de l’assureur GLI à la somme de 1802 €. En défense, M. [V] [O] n’a pas comparu ni personne en son nom. Il a adressé un courrier à la juridiction pour solliciter un délai pour quitter les lieux. La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION : L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. De surcroît, la procédure étant orale devant la juridiction, ainsi qu’il est dit à l’article 817 du code de procédure civile, n’est pas recevable l’écrit adressé par le défendeur qui n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Sur la recevabilité de la demande En tant que bailleur personne morale, la Société civile et immobilière et agricole du MAS DE CAZES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité. Les demandeurs justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la société SEYNA qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement de l’arriéré locatif qu’elle a elle- même réglé. Il résulte des quittances subrogatives versées aux débats, qu’en sa qualité de caution, la SA SEYNA a payé au bailleur la somme totale de 1802 euros pour le compte de M. [O] [V] au titre des loyers impayés pour la période des mois d’avril 2025, de sorte de la dette est établie pour un montant de 1802 € à l’égard de la société SEYNA. Aucun élément ne permet de contester le décompte produit. Il convient en conséquence de condamner M. [O] [V] à payer à la société SEYNA la somme de 1802 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il résulte en outre du décompte actualisé au 5 janvier 2026, produit par les demandeurs, que le locataire reste débiteur, à l’encontre du bailleur, la Société civile et immobilière et agricole du MAS DE CAZES, de la somme de 5222,05 €, arrêtée au 5/01/2026, échéance de janvier 2026 incluse. En conséquence M. [O] [V] sera condamné à payer à la Société civile et immobilière et agricole du MAS DE CAZES la somme de 5222,05 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion En vertu de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Par exploit du 26 février 2025 le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme de 4246,69 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires visées à l'article précité et un décompte de la créance. Les loyers n'ont pas été réglés dans le délai de 2 mois visé à la clause résolutoire et le locataire n'a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement. Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025, date de résiliation dudit bail. Sur l’indemnité d’occupation Il convient de condamner M. [O] [V] à payer à la SCIA MAS DE CAZES une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement du loyer de sorte qu’il n’y a pas lieu à octroi de délai de paiement. En conséquence, l’expulsion de M. [O] [V] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.