Tribunal judiciaire, référés-jcp, 22 juin 2026 — n° 25/00320

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI DÉBATS : Audience publique du : 27 Avril 2026 mise en délibéré au 22 Juin 2026.

DÉCISION : Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées. Monsieur [O] [R] [C] a donné à bail à Monsieur [L] [U] un logement sis [Adresse 4], suivant un contrat de location en date du 16 avril 2014, moyennant un loyer initial mensuel de 600,00 €. Se prévalant d’un commandement de payer les loyers impayés et charges à hauteur de la somme de 4.775, 32 € en principal, ainsi que d’un commandement pour défaut d’assurance, délivrés au locataire le 19 décembre 2024, le bailleur l’a fait assigner en référé, par acte en date du 23 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de : « Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en date du 20/02/2025 »,Condamner Monsieur [L] [U] au paiement des loyers impayés de 4 996,22 € outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir Condamner Monsieur [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 698,25 € outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance loyersLe condamner au paiement d’une indemnité de 1.000,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux dépens dans lesquels seront compris le coût des commandements et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. L’affaire a été fixée à l’audience du 22 septembre 2025, renvoyée successivement à la demande des parties au 13 octobre 2025, 17 novembre 2025, 12 janvier 2026, 9 février 2026, 16 mars 2026 et 27 avril 2026, date à laquelle elle a été retenue. A l’audience, Monsieur [O] [R] [C], représenté par un avocat, a maintenu ses demandes initiales. Il a actualisé le montant de sa créance locative à la somme de 6.388,47 € selon décompte en date du 24 avril 2026 et sollicité la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles. Il a en outre demandé au tribunal d’ordonner l’expulsion de corps de Monsieur [L] [U] et de biens ainsi que de tout occupant de son chef et s’est opposé à la demande de délais de paiement. Il a en préambule soutenu que le commandement de payer comporte toutes les mentions obligatoires prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la procédure est régulière et qu’il peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur le défaut de paiement des loyers, il a souligné que Monsieur [L] [U] est débiteur de nombreux loyers impayés et qu’il ne verse jamais en intégralité le loyer ou ne le verse pas du tout. Il a ajouté qu’au mois d’avril 2026, le dette locative s’élevait à la somme de 6.388,47€ en soulignant que le décompte produit précise le loyer, le versement par virement correspondant aux APL et le versement par chèque correspondant au paiement des loyers par le locataire. Il a en outre précisé que les variations de loyer chaque 1er mai étaient liées à l’indexation sur l’ICC prévue dans le contrat de bail. Il a ajouté que Monsieur [L] [U] ne justifiait pas avoir assuré le logement objet du bail pour la période du 18 juillet 2024 au 23 septembre 2025. S’agissant des délais de paiement sollicités, il a rappelé que Monsieur [L] [U] n’a jamais repris le versement intégral du loyer courant et a fait état de la mauvaise foi de ce locataire. Monsieur [L] [U], représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé au tribunal de : A titre principal, Dire n’y avoir lieu à référé et à l’acquisition de la clause résolutoireRejeter les prétentions de Monsieur [O] [R] [C] et le débouter de l’ensemble de ses demandesConstater l’absence de mauvaise foi de Monsieur [L] [U] A titre subsidiaire, Accorder à Monsieur [L] [U] le bénéfice des délais de paiement de l’article 1244-1 du code civil et suivants, les plus larges possiblesCondamner Monsieur [O] [R] [C] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. Le défendeur a soutenu que le bail du 16 avril 2014 ne contient pas la clause résolutoire invoquée par le bailleur et que le commandement retranscrit en son corps une prétendue clause intitulée « VIII CLAUSE RESOLUTOIRE » inventée par le bailleur. Il a en outre fait valoir que le prétendu commandement ne contient aucun détail du principal de la créance et que, délivré dans des conditions déloyales, il doit être privé d’effet. Il a également argué que le bailleur réclame des sommes indues et a par ailleurs indiqué avoir toujours assuré son logement. Enfin, dans l’hypothèse où la dette du bailleur serait jugée bien fondée, il a souligné remplir les conditions requises pour bénéficier de délais de paiement. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026. MOTIFS L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 25 juin 2025 dans le délai de six semaines avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 23 décembre 2024, de sorte que l’assignation est recevable. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention. Il sera en outre rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail.  L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, Monsieur [L] [U] fait valoir que le bail du 16 avril 2014 ne contient pas la clause résolutoire invoquée par le bailleur et que le commandement retranscrit en son corps une prétendue clause intitulée « VIII CLAUSE RESOLUTOIRE » inventée par ce dernier. Il ajoute que le commandement ne contient aucun détail du principal de la créance et que, délivré dans des conditions déloyales, il doit être privé d’effet. Il ressort de l’examen du contrat de bail en date du 16 août 2014 que ce contrat énonce dans un paragraphe intitulé ‘Rupture du présent contrat’ : « A défaut de paiement aux échéances fixées ou d’inexécution d’une clause quelconque au présent engagement, et huit jours après mise en demeure restée infructueuse, le propriétaire ou son mandataire pourra exiger la résiliation immédiate de la présente convention et le locataire pourra quitter les lieux loués sur simple ordonnance du juge des référés ». Cette clause doit s’analyser comme une clause résolutoire devant produire effet en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. S’il peut être relevé que le commandement de payer vise une clause résolutoire type en matière de bail d’habitation et non précisément la clause insérée au contrat de bail du 16 août 2014, il apparaît toutefois que le commandement de payer comporte les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 et mettait en mesure le locataire de comprendre ce qui lui était réclamé par le bailleur et les conséquences d’une absence de régularisation de sa dette locative.

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2014 relatif au logement sis [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] à la date du 20 février 2025, DISONS que Monsieur [L] [U] est occupant sans droit ni titre depuis lors, CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [O] [R] [C], à titre provisionnel, la somme de 6 388,47€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, représentant le solde des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation arrêté au 24 avril 2026, avec intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur, CONDAMNONS Monsieur [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 698,25 €, DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DEBOUTONS Monsieur [L] [U] de sa demande de délais de paiement, CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [O] [R] [C] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles, DISONS que Monsieur [L] [U] sera tenu aux entiers dépens comprenant le coût des commandements, ceux de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat. RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT