Tribunal judiciaire, ppp référés, 19 juin 2026 — n° 26/00130

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Janvier 2026 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 25 juin 2024 à effet du 1er juillet 2024, la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Madame [A] [I] et à Monsieur [N] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 549,80 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2064,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions a été informée de la situation de Madame [A] [I] et de Monsieur [N] [Q] le 7 novembre 2025. Par assignation du 27 janvier 2026, la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [A] [I] et de Monsieur [N] [Q] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, − 1291,07 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, − 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 février 2026 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l’audience du 24 avril 2026, la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 avril 2026, s’élève désormais à 1818,55 euros. La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL indique que les locataires ont honoré le paiement des loyers des mois de février et mars 2026. La société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL n’exprime pas d’opposition à l’octroi de délais de paiement. Madame [A] [I] et Monsieur [N], présents en personne à l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets des clauses de résiliation de plein droit en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, compte tenu de la reprise du paiement du loyer en février et mars. Ils sollicitent des délais à hauteur de 70 euros par mois. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION - Sur la recevabilité de la demande La société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 4 novembre 2025, pour la somme en principal de 2064,12 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 décembre 2025. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est produit par la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL le contrat de bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] restent devoir la somme de 1818,55 euros. Cependant le décompte produit comporte des frais de procédure qui doivent être déduits du montant de la créance. Ainsi, après soustraction des frais de poursuite (163,02 euros et 97,16 euros), les locataires restent devoir la somme de 1558,37 euros à la date du 21 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 incluse). Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1558,37 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Le contrat de bail contenant une clause de solidarité, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] ont repris le paiement des loyers courants, apparaissent en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, l'expulsion de Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 585,33 euros au 31 mars 2026 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - Sur les frais de procédure et l’exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE, à la date du 16 décembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2024 et liant la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q], concernant le bien à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] ; CONDAMNE solidairement Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] à payer à la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 1558,37 euros (mille cinq cent cinquante-huit euros et trente-sept centimes), au titre de l’arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 21 avril 2026, mensualité du mois de mars 2026 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISE Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] à s’acquitter de leur dette, outre les loyers et les charges courants, en 23 mensualités de 70 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 9 de chaque mois et pour la première fois avant le 9 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : - La clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - Le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - À défaut pour Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; - Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] seront tenus de payer à la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 16 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (585,33 euros au jour du dernier décompte) dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNE solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNE solidairement Madame [A] [I] et Monsieur [N] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE la société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; REJETTE les plus amples demandes des parties ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge