Tribunal judiciaire, ppp référés, 19 juin 2026 — n° 25/02121

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Novembre 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 31 décembre 2006 à effet du 1er janvier 2007, Mme [C] [F] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et d’une provision pour charges de 15 euros. Par acte authentique en date du 25 février 2025, Monsieur [Z] [U] et Mme [P] [O] [E] ont acquis la propriété de l’immeuble sis165 [Adresse 5] à [Localité 2]. Monsieur [Z] [U] et Mme [P] [O] [E] venants aux droits de Mme [G] [F], sont devenus les bailleurs de M. [K]. Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 440,65 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance dans un délai d’un mois en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [H] le 4 août 2025. Par assignation du 10 novembre 2025, les époux [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance et des impayés de loyers, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,741,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 16 janvier 2026, un renvoi a été prononcé, de même qu’à l’audience du 17 février 2026. A l’audience du 24 avril 2026, Monsieur [U] [Z] et Mme [P] [O] [E] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent le montant de la dette à 738,65 euros au 2 avril 2026. Ils considèrent qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais maintiennent leur demande d’expulsion en expliquant que lors de l’achat de l’immeuble il existait déjà des impayés de loyers. M. [K] [H] représenté par son conseil sollicite une suspension de la clause résolutoire, des délais de paiement et d’être dispensé du paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il indique que sa situation financière s’est améliorée depuis peu ce qui lui a permis de reprendre le paiement du loyer courant. Il précise avoir connu des difficultés financières du fait de la perte de son emploi. Concernant l’assurance habitation, le locataire indique que le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire pour ce motif de sorte que cette demande est irrecevable. Par ailleurs, il produit son attestation d’assurance. Concernant la dette, M. [K] reconnait son montant. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Monsieur [Z] [U] et Mme [P] [O] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Le défaut d’assurance : L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l’espèce, ce motif de résiliation ne peut prospérer dès lors que cette clause résolutoire doit être contenue dans le contrat de bail. Or, le contrat de bail ne contient aucune clause résolutoire de plein droit du contrat pour le défaut d’assurance. Par ailleurs, le locataire justifie être assuré et avoir été assuré lors de la signification du commandement d’avoir à justifier d’une assurance habitation. Par conséquent, les bailleurs ne peuvent se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement. Le défaut de paiement des loyers et des charges : Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 440,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [K] [H] perçoit 304 euros d’allocation logement sociale et 599 euros au titre de l’ASS lui permettant raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 21 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [K] [H] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Monsieur [Z] [U] et Mme [P] [O] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2026, M. [K] [H] leur devait la somme de 738,65 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [K] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 689,13 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire. 4.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de résiliation du contrat de bail sur le fondement du défaut d’assurance ; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 décembre 2006 entre Monsieur [Z] [U] et Mme [P] [O] [E] venants aux droits de Mme [F] [G], d’une part, et M. [K] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] est résilié depuis le 1er octobre 2025, CONDAMNE M. [K] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] et Mme [P] [O] [E] la somme de 738,65 euros (sept cent trente-huit euros et soixante-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2026, AUTORISE M. [K] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 21 euros (vingt et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [H], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er octobre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [K] [H] sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE Monsieur [Z] [U] et Mme [P] [O] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [K] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025 et celui de l'assignation du 10 novembre 2025, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge