Tribunal judiciaire, ppp référés, 19 juin 2026 — n° 25/01169

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Juin 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, Mme [S] [W] a donné à bail à Mme [I] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 645 euros provisions sur charges comprises, outre le versement d’un dépôt de garantie de 645 euros. Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, Mme [I] [B] a fait assigner Mme [S] [W] par devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 septembre 2025 aux fins notamment de voir condamner Mme [S] [W] à la réalisation de travaux afin de remédier aux désordres ayant pour conséquence la présence de miosissures et ce sous astreinte et la réparation de son préjudice de jouissance. A l’audience du 12 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 3 octobre 2025 lors de laquelle l’affaire a de nouveau été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 14 novembre 2025 lors de laquelle le dossier a été renvoyé à l’audience du 28 novembre 2025 puis à l’audience du 9 janvier 2026 et enfin à celle du 24 avril 2026. A l’audience du 24 avril 2026, Mme [I] [B], représentée par son avocat, sollicite du juge de : Déclarer Mme [I] [B] recevable et bien fondée en son action Condamner Mme [S] [W] à engager immédiatement les réparations nécessaires susceptibles de voir remédier aux désordres et aux embellissements dans le logement donné à bail et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner Mme [S] [W] à procéder aux réparations des conséquences des désordres c’est à dire la remise en peinture des pièces affectées par les moisissures et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; Ordonner la suspension du paiement du loyer hors charges à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à réparation totale et complète des désordres et à assurer les embellissements de l’appartement Condamner Mme [S] [W] à payer à Mme [I] [B] la somme provisionnelle de 8000 euros à valoir sur la liquidation définitive de son préjudice de jouissance Débouter Mme [S] [W] de ses prétentions, fins et conclusions ; Condamner Mme [S] [W] à verser à Mme [I] [B] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en ce que le logement présente de nombreuses traces de moisissures du fait de l’absence de fonctionnement de la VMC. Elle précise l’humidité a engendré également un dysfonctionnement de certaines prises du logement et a détérioré des objets personnels. Elle indique ne pas pouvoir jouir paisiblement du son logement. En réponse aux moyens adverses, Mme [I] [B] indique que l’unique intervention par une société au mois de mai 2025 n’a pas été effectuée dans un délai raisonnable et n’a pas mis fin aux désordres dès lors que le logement présente toujours de nombreuses traces de moisissures. Mme [I] [B] précise que la VMC a certes été changée mais ne fonctionne que par intermittence ce qui génère de l’humidité et des difficultés pour chauffer le logement. En outre, selon la locataire, il a été relevé que l’isolant est totalement imbibé d’eau ce qui fait persister les problématiques d’humidité et de moisissures.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte : En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend». Il est constant que l’urgence de la situation ne s’apprécie qu’au moment où le juge statue et non à la date d’ouverture de l’instance. Selon l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.» ; En l’espèce, Mme [I] [B] produit aux débats : des échanges de SMS démontrant que dès novembre 2021, elle a alerté la bailleresse d’un dysfonctionnement de la VMC et de la présence de traces d’humidité. Il convient de constater que les échanges de SMS datés du mois de novembre 2021 sont antérieurs à l’existence du contrat de bail conclu le 1er décembre 2021. Deux courriers adressés par le conseil de Mme [I] [B] à Mme [S] [W] en date des 6 février 2025 et 18 avril 2025 enjoignant à la bailleresse d’intervenir pour faire cesser les désordres liés aux traces de moisissures dans le logement. Des photographies sur lesquelles il est visible de nombreuses traces de moisissures sur les murs, le plafond du logement et sur des vêtements/ accessoires ainsi qu’un trou au niveau de la VMC. Néanmoins, ces photographies ont une force probatoire très limitée dès lors qu’elles ne sont pas datées et qu’il n’est pas possible d’avoir la certitude qu’elles concernent le logement litigieux. Mme [S] [W] produit aux débats : Une facture de la société ATLANTIQUE SERVICES HYGIENE du 31 janvier 2025 pour la vérification de la VMC ainsi qu’un courriel du technicien de cette société du 3 février 2025 indiquant que « suite à la demande d’intervention de Madame [W] dans son logement (D101) de la résidence [Adresse 7] à [Localité 4], un technicien s’est rendu sur place et a constaté qu’il y avait une gaine écrasée non étanche dans le plafond au niveau de la couche de ventilation de la salle de bain. Les travaux de réparation des gaines sont à prévoir. Nous sommes toujours dans l’attente du matériel chez notre fournisseur pour la remise en service de la ventilation (délai de un mois, commandé le 16/01). Les travaux seront à exécuter après la remise en service de la ventilation et en coordination avec le plaquiste qui interviendra suite à je suppose une déclaration de sinistre ». Un rapport d’expertise réalisé à la demande de l’assurance de Mme [S] [W] en date du 7 février 2025 qui indique « Mme [I] [B] (…) déclare en 2021 des traces de moisissures dans un coin du plafond du salon auprès de la propriétaire, Madame [W]. Suite au nettoyage avec de l’eau de javel, aucune traces ne revient jusqu’en décembre 2024. Elle déclare de nouveau des traces de moisissures au même endroit. Depuis décembre 2024 l’aggravation est continue et les moisissures s’élargissent dans la chambre, l’entrée et la salle de bain. Ce problème de condensation est généralisé dans l’ensemble de la résidence à des degrés plus ou moins graves. Une entreprise est intervenue afin de vérifier l’état du conduit de la VMC, de la salle de bain laquelle était éteinte dans l’ensemble du bâtiment car défectueuse. Il s’avère que la gaine est désolidarisée de la gaine générale entrainant des fuites d’eau de condensation au droit du plafond. Lors de l’intervention d’un électricien suite à des prises défaillantes, il s’aperçoit que la laine de verre dans les murs est gorgée d’eau au niveau de la cuisine. Cette eau entraine des défaillances électriques dans l’appartement. Dans un coin du salon, la chambre et l’entrée nous apercevons des plinthes bois pourrissantes avec un taux d’humidité de 40% lors de l’expertise. La résidence ayant été réceptionnée en 2017, elle est couverte d’une assurance dommage ouvrage ; des déclarations à la dommage ouvrage ainsi qu’une expertise judiciaire est en cours sur le bâtiment. (…) taux d’humidité et localisation : plafonds et murs environ 15%, derrière plinthes environ 40%. Dommages constatés : moisissures sur les plafonds et les murs dans le salon, la chambre, l’entrée ; décollement et pourrissement des plinthes bois dans le salon, l’entrée et la chambre ». Une facture de la société ATLANTIQUE SERVICES HYGIENE du 20 février 2025 qui mentionne la réparation de la VMC. Des échanges de courriels entre Mme [I] [B] et Mme [S] [W] et la gestionnaire de la copropriété. Une facture de la société ATC Plâtrerie du 26 décembre 2025 pour l’ouverture du plafond sur la partie VMC et reprise plâtrerie, compris traitement des joints + ponçage impression et 2 couches de blanc mat. deux courriels de la société ATC Plâtrerie des 15 septembre 2025 et 7 octobre 2025 informant Mme [S] [W] de l’indisponibilité de la locataire pour la réalisation des travaux.

PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des loyers ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; CONDAMNONS Mme [I] [B] à payer à Mme [S] [W] la somme de 2975 euros au titre de l’arriéré locatif ; CONDAMNONS Mme [I] [B] aux dépens de la présente instance ; DISONS que chacune des parties supportera le coût des frais non compris dans les dépens exposés par elle ; REJETONS les demandes de Mme [I] [B] et Mme [S] [W] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE