Tribunal judiciaire, ppp référés, 19 juin 2026 — n° 26/00133

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Janvier 2026 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 avril 2024, à effet du 19 avril 2026, la SA LIVIE a consenti un bail d’habitation à M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi qu’un stationnement (n°50 au sous sol) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 727,83 euros (logement + stationnement) et d’une provision pour charges de 140 euros. Par actes de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4630,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] le 8 octobre 2025. Par assignations du 27 janvier 2026, la société LIVIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4567,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2025,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 24 avril 2026, la société LIVIE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de la dette à 2758,34 euros au 13 avril 2026. La société LIVIE considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire et à des délais de paiement mais sollicite que les mensualités ne soient pas inférieures à 200 euros mensuels. M. [W] [H] a comparu en personne et détenait un pouvoir de représentation de son épouse. Ils exposent qu’ils ont repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois et veulent se maintenir dans les lieux et sollicitent la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 152 euros mensuels. Ils précisent avoir sollicité plusieurs échéanciers auprès de la bailleresse qui a toujours refusé. Le juge a autorisé la production en cours de délibéré du justificatif de la dénonciation de l’assignation au préfet par la bailleresse. Par courriel en date du 24 avril 2026, la société a produit ce justificatif. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société LIVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4630,68 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2025. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 152 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Néanmoins, la fixation de mensualités d’un montant de 200 euros telle que sollicité par la bailleresse mettrait le couple en difficultés et risquerait de compromettre le respect de l’échéancier. Il convient donc de fixer des mensualités d’un montant de 152 euros. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société LIVIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 avril 2026, M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] lui devaient la somme de 2758,34 euros. Cependant, cette somme comprend des frais de procédure d’un montant de 174,46 euros qu’il convient de déduire. M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2583,88 euros à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 881,04 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LIVIE ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 avril 2024 entre la société LIVIE, d’une part, et M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D], d’autre part, concernant les locaux (habitation et stationnement) situés au [Adresse 4] à [Localité 4] est résilié depuis le 8 décembre 2025, CONDAMNE solidairement M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] à payer à la société LIVIE la somme de 2583,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 avril 2026, AUTORISE M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 152 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 décembre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] seront solidairement condamnés à verser à la société LIVIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE la société LIVIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [W] [H] et Mme [F] [H] née [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 octobre 2025 et celui des assignations du 27 janvier 2026. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge